대출금 등 제외 투자금 낮춰 광고
당국 관리없는 특혜로 문제 자초

도시형 생활주택이 당초 서민의 주거안정에 기여하겠다는 도입 취지와 달리 오로지 '수익'만 강조된 투자처로 변질되고 있다.

최근 거리를 점령한 불법 광고 현수막의 주인공인 도시형 생활주택은 대개 면적이 20㎡ 내외인 원룸형이 주류를 이루고 있다.

이들 현수막에는 '9천에 3채', '1억 3채'로 도시형 생활주택의 1가구당 가격이 3천만~3천500만원인 것처럼 홍보하고 있지만 수원의 분양사무실 2곳을 직접 방문해 본 결과, 3천만~3천500만원은 실투자금으로, 실제 1가구당 분양가격은 금융권 대출 4천500만~5천만원, 세입자 보증금 500만~1천만원까지 포함하면 9천만~1억원으로 조사됐다.

인천 남구의 도시형 생활주택도 실투자금 2천만원으로 홍보하고 있었지만 분양가의 60%인 중도금과 향후 세입자 보증금을 포함하면 7천890만원에 달했다.

이들 도시형 생활주택 3.3㎡당 분양가는 경기·인천지역 내에서 비싼 편인 성남 판교와 인천 송도국제도시의 아파트 분양가와 맞먹을 정도로 높은 수준일 뿐만 아니라 아파트 분양가 산정처럼 서비스면적인 발코니 확장면적 5㎡ 정도를 제외하고 계산하면 3.3㎡당 2천만원을 넘는다.

부동산 업계는 도시형 생활주택이 도심 위주로 공급되는 만큼 높은 땅값이 분양가에 포함되지만 통상 6~7%의 수익률을 기준으로 해서 2% 내외의 금융비용을 더해 미리 고분양가를 결정하는 구조로 '저렴한 비용'이란 광고는 거짓말이라고 지적했다.

이처럼 도시형 생활주택을 고분양가로 분양하는 것은 도입 초기부터 분양가 상한제 적용이 제외되면서 아파트와 달리 분양가 심의도 받지 않기 때문이다.

도시형 생활주택이 각종 특혜를 받고 시작됐지만 정작 분양가 산정은 상업시설인 오피스텔처럼 건설업체가 스스로 결정하도록 해 분양가 거품과 과장광고가 자연스럽게 동반되고 있다.

실제 지난해 상반기 서울을 중심으로 수도권 도시형 생활주택의 3.3㎡당 평균 분양가가 2천만원을 돌파하는 등 1년만에 30% 이상 상승했고 이러한 상승움직임은 경기·인천으로 확대됐다.

A부동산컨설팅 관계자는 "아파트와 달리 도시형 생활주택 분양가는 땅값과 건축비 등 조성원가보다 수익률이 가장 중요하다"며 "건설사들이 최대한 수익을 올리기 위해 연립형보다 20㎡ 내외의 원룸형으로 임대면적을 쪼개고 있다"고 말했다.

/문성호·김명래·권순정기자