특혜소지 차단 긍정적 효과
일관성있는 개발 가능 장점
저금리라도 3%대 이자 발생
매각 난항땐 市재정 부담으로

토지리턴제로 매각한 송도 6·8공구 땅의 환매 비용을 리파이낸싱하는 방안은 특혜소지를 없앨 수 있다는 점에서 긍정적이다. 그동안 사업자의 요구를 들어주는 것 이외에 별다른 대안이 제시되지 못했다. 하지만 리파이낸싱이 이뤄질 경우 재매각에 어려움이 있을 수 있다는 점 등은 우려되는 부분이다.

■ 인천시 행정 정당성 확보, 새판짜기 가능
리파이낸싱 방안이 확정될 경우 인천시가 행정의 정당성을 확보한다는 점이 가장 큰 장점이다. 그동안 인천시는 토지리턴제에 발목을 잡혀 사업자에 끌려다니는 듯한 모습을 보였다. 인천경제자유구역청은 토지리턴을 막는다며 사업자에게 편의를 제공하기 위한 TF팀까지 꾸렸다.

사업자는 인천시에 A3블록 세대 수를 2천180세대에서 3천200세대로 조정해 줄 것과 용적률 상향 등을 요구하기도 했다. 사업자는 세대수 조정이 어려울 경우 손실보전금 149억여원을 현금정산해달라고 요구했다.

한 개발관련 전문가는 “기본적으로 세대 수나 용적률 등이 변경될 경우 그에 따라 사업자에게 돌아가는 이익을 환수하는 것이 기본 원칙이다”며 “하지만 사업자는 기본 원칙을 어긴 채 부동산 평가 금액의 차액까지 요구하고 있다”고 말했다.

송도 6·8공구 전체 개발 계획을 새롭게 짤 수 있게 된다는 점도 리파이낸싱안이 긍정적으로 평가되는 이유다.

올해 초 인천경제청과 송도랜드마크시티유한회사(SLC) 간의 사업 조정 합의에 따라 SLC는 송도 6·8공구 전체 228만㎡ 가운데 34만㎡ 규모 토지만 공급받게 됐다. 교보증권 컨소시엄(싸이러스송도개발(주)) 부지를 리턴받을 경우 194만㎡ 규모 땅의 개발 방향을 새롭게 정립할 수 있다.

투자자의향자의 의사에 맞춘 개발계획을 짜게 되면 토지 가치가 상승하는 효과가 있고, 일관성 있는 개발이 가능할 수 있다.

■ “인천시 재정에 독 된다” 우려도

인천시가 송도 6·8공구 리파이낸싱안을 확정하기 위해서는 넘어야 할 산도 많다. 리턴을 했을경우 발생하지 않아도 될 이자 약 1천억원을 지급해야 한다는 점이 가장 부담스러운 부분이다.

인천시가 이자를 부담하지 않으면 환매받은 6·8공구 땅의 재매각 가격이 올라갈 수밖에 없다. 3.3㎡당 1천만원에 가까운 가격이 책정될 것으로 예상된다.

인천경제청 조동암 차장은 “리파이낸싱을 한다면 금리가 낮다고 해도 3%대 이자가 계속해서 발생한다. 리턴을 했을 경우 부담하지 않아도 되는 이자 1천억원도 발생하게 된다”며 “이자가 합쳐지면 3.3㎡당 1천만원이 넘는 가격에 땅을 매각해야 하는데, 부동산 경기가 언제 다시 나빠질지 모르는 상황에서 비싼 가격에 매각이 가능할지가 미지수다”고 했다.

지난해 11월 매각된 송도국제도시 Rm2 부지의 경우 3.3㎡당 가격이 980만원 선이었고, 같은 해 3월 매각된 송도 Rc1블록은 3.3㎡당 705만원 선에 매각됐다.

인천경제청 관계자는 “Rm2부지와 비슷한 가격이지만 6·8공구에 기반시설공사 등도 완료돼 있지 않다는 점과 Rm2부지의 경우 세대 수 조정을 했다는 점을 감안하면 해당 가격에 매각되기 어려울 것으로 보인다”며 “매각이 안 된다면 계속 이자만 발생해 가뜩이나 어려운 인천시 재정에 큰 부담이 될 것”이라고 했다.

/홍현기·박경호기자