민간건설사 과도한 혜택 지적
입법과정부터 어려움 겪어
주거복지도 선택과 집중 통해
소외층 공공임대 먼저 늘리고
중산층으로 서비스 확대해야
최근 주택 거래량이 늘어나고 있고, 전세 가격과 매매가격이 근접하고 있다. 이는 정부의 규제 완화 정책과 저금리 기조의 추세가 지속되는 등 여러 가지 복합적인 원인이 있을 것이다. 이 때문에 전세주택을 구하기 어려운 전세 수요자들이 주택을 매수하는 쪽으로 변화하였다는 분석이다.
정부는 최근 기업형 임대주택(뉴스테이) 사업을 의욕적으로 추진하고 있다. 뉴스테이 정책의 핵심은 중산층에게 보편적 주거 복지의 측면에서 분양주택과 유사한 수준의 임대주택을 공급하여 장기간 안정적인 주거가 가능하도록 고급형 임대주택을 공급하겠다는 것이다.
물론 공적지원 부문과 민간지원 부문을 결합한 임대주택을 제공하겠다는 것이다. 여기서 민간부문의 참여를 유도하기 위하여 금융, 세제, 택지 등에 있어서 여러 가지 인센티브 제도를 도입하려고 하고 있다. 그러나 입법과정에서 민간 건설사에 과도한 혜택을 준다는 비판에 직면하고 있다. 시작도 하기 전에 제도화의 어려움을 겪고 있다.
주거복지는 주거 소외계층을 대상으로 주거문제를 해결하기 위해 국가가 지원하는 주거서비스 정책이다. 종래 주거복지의 대상은 주로 사회 취약 계층을 대상으로 하였다. 그러나 최근에는 전세가 상승 등의 문제로 중산층 또는 모든 국민을 대상으로 서비스를 확대하고 있다. 국가의 주거복지 사업은 시장경제형, 사회주의형, 혼합형으로 분류할 수 있다. 시장경제형은 주로 사회 취약 계층을 대상으로 보완 주거 서비스를 국가에서 제공하는 것이다. 사회주의형은 중산층까지 국가에서 주거복지 서비스를 제공하는 것이다. 혼합형은 시장경제형의 성격을 띠고 있지만, 사회 취약 계층에 대한 보완적 지원보다는 시장 서비스와 대등한 주거복지를 실현하는 것이다.
우리나라의 주택보급률은 2014년 12월을 기준으로 105.96%이다. 이러한 기준으로 보면 우리나라 주택의 양적 문제는 이미 해결되었다고 본다. 그런데 2012년을 기준으로 자가 보유율은 61.5%인데 자가 점유율은 45.8%이다. 이는 주거와 소유의 불일치가 15.7% 정도라는 반증이다. 따라서 정부에서는 주택보급률과 별개로 주거정책을 생각해 볼 필요가 있다. 주택유형별 점유형태를 살펴보면 비아파트는 아파트 거주자와 비교하면 상대적으로 열악한 주거환경에 노출되어 있다. 따라서 정부에서는 여러 가지 정책을 발표할 것이 아니라 현 주택시장을 면밀히 분석하여 바람직한 방향을 먼저 설정하여야 할 것이다. 몸이 아플 때 치료방법을 알기 위해서는 병명을 먼저 찾아야 하는 이유와 같다. 주거복지정책도 마찬가지이다. 현 주택시장의 전세금 상승 현상은 주택의 공급부족으로 일어나는 현상이 아니다. 수요자들의 구매능력 부족과 보유에 따른 집값 상승의 기대가 부족하여 발생하는 현상이다. 이러한 문제점은 시장경제에 맡기는 전략이 필요하다.
정부는 주거복지의 방향을 소외계층을 중심으로 할 것인지, 중산층으로 확대하여 보편적 주거복지 정책으로 갈 것인지에 대한 방향설정이 중요하다. 우리나라의 공공임대 주택은 절대적으로 부족하다. 선진국의 경우에는 공공임대주택 비율이 10% 정도를 차지하고 있다. 우리나라도 10% 정도의 공공임대 주택을 공급하여 소외계층의 주거복지를 해결하는 것이 필요하다. 이 목표를 달성하고 중산층의 보편적 주거복지를 해결하고자 하는 방향설정이 필요하다고 본다.
정부에서 모든 국민에게 주거문제를 해결해 줄 수는 없다. 선택과 집중을 통한 문제 해결을 통하여 국가의 역할을 수행해야 할 것이다. 이는 절대적 소외계층을 선택하여 집중적으로 주거 서비스 문제를 먼저 해결해야 할 것이다. 이 목표를 어느 정도 달성하고 보편적 주거복지 정책으로 전환해야 하는 것이 아닌지 고민해 보아야 할 것이다.
/ 소성규 대진대 법무행정대학 원장
