경제전망대

[경제전망대]'핵심역량경영'으로 제2의 도약 지면기사

기업 약점 보완보다 강점 강화 집중을초격차 경쟁시대 시기놓치면 뒤처져삼성 '반도체' 아마존 '물류' 차별화자사만의 핵심역량 개발 비교 우위변화 대응 지속 성장만이 미래생존칠면조에게 나무에 오르는 방법을 가르치는 것보다는 다람쥐를 선택하는 편이 낫다. 강점 강화, 잘할 수 있는 것에 집중한다. 약점을 보완하는 동안 경쟁사는 앞서간다. '핵심역량'이란 지금까지 기업을 이끌어 왔으며 미래성장에 견인차 역할을 할 수 있는 기업 내부의 조직 구성원들이 보유, 공유하고 있는 기업 특유의 총체적인 기술·지식·문화 등 기업의 핵심을 이루는 능력이다. 핵심역량(Core competence)은 1990년 미시간대학 프라할라드 교수와 런던 비즈니스 스쿨의 게리 하멜 교수에 의해 발표된 이론이다. 초일류 기업의 근본적 경쟁력이 어디에 있는가를 분석하고 그 기업이 가장 잘할 수 있고 그 기업만이 가지는 핵심역량의 개발이야말로 훌륭한 경영전략의 기초이다. '핵심역량경영'이란 한 기업을 받쳐주고 있는 핵심역량을 찾아내어 이것을 전사적 차원에서 활용하고, 나아가 이 역량을 더욱 발전시키거나, 기존의 핵심역량에 새로운 기술, 제품, 서비스 등을 연계, 새로운 역량을 창출하여 이를 바탕으로 새로운 성장분야로 다각화하는 것을 의미한다.핵심역량의 확보와 설정을 위해서는 기업의 경영전략과 핵심역량 간의 정합성을 갖추어야 하고 핵심역량은 가능한한 구체적으로 설정되어야 한다. 또한 핵심역량은 업무수행 요건으로 작성되어 공통된 지침서로 활용될 수 있어야 한다. 핵심역량은 다음과 같은 특징을 나타낸다. 현재 수행하고 있는 사업들의 바탕이 되는 능력, 자산, 기술 등의 공통된 경쟁기반이 되며, 기업이 보유하고 있는 우월적인 내부역량으로서 타 기업이 쉽게 흉내를 낼 수 없는 차별화된 역량이다. 아울러 고객의 가치증대에 기여하며 지속적으로 축적이 되어 더 큰 역량을 발휘하게 된다. 주의해야 할 것은 현재의 핵심역량을 미래의 핵심역량으로 고집해서는 안 된다.현대의 핵심역량과 미래에 요구되는 핵심역량이 달라 기업마다 환경변화에 대응하여 핵심

2021-02-03 이세광
[경제전망대]주택가격 상승을 예측하는 여섯 가지 빅데이터 지면기사

30대 등 무주택 수요층 조급 매수 탓전국 아파트가격 연일 신고가 경신정부 수요규제 역효과가 원인제공임대차 2법·3100조 유동성 자금등곳곳 화약고… 2~3년간 지속 가능성연초부터 주택시장이 뜨겁다. 무주택 수요가 특정 지역과 자산군에 쏠리면서 서울, 수도권, 지방 광역시 아파트 가격이 연일 신고가를 경신하기 때문이다. 아파트 가격이 상승한 이유는 30대를 포함한 무주택 수요층이 다소 조급하게 주택을 매수하고 있기 때문이다. 통계청 데이터에 따르면 2019년 기준 전국 가구 수는 2천89만가구이며 이 중 무주택은 888만(수도권 463만)가구 수준이다. 어떤 이유로 이분들이 내 집 마련을 서두르는 것일까? 원인은 정부의 수요 규제에 따른 역효과(규제의 역설)로 어느 정도 설명할 수 있다. 다만 이면에는 가격 상승이 더 지속될 것이라는 기대심리가 깊게 깔려 있다. 이에 정부는 수요에 부흥하고자 추가 공급 확대 방안을 준비 중이다. 하지만 가시적인 공급 성과를 수요자가 체감하기까지 최소 2~3년이 필요하다. 실제 공급까지의 시간 차로 인해 최근의 상승 추세는 상당기간 지속될 가능성이 높다. 주택시장 여려 변수 중 지금부터 살펴볼 6개의 데이터가 현재의 추세를 더 강화시킬 가능성이 높다.첫째, 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)에서 시작된 전셋값 폭등세가 실수요자의 매매시장 갈아타기를 유도한다. 2000년 이후 과거 20년 동안의 시세 추이를 살펴보면 2001년과 2014~2015년 사이에 전세 가격 변동률이 매매가격 변동률을 뛰어넘는 상승 폭을 나타낸 바 있다. 그 다음 해에는 매매가격 상승률이 상대적으로 더 커지는 결과가 확인된다. 전세 가격 상승에 견디다 못한 무주택 수요층이 적극적으로 내 집 마련에 나섰기 때문이다. 작년에 이어 올해도 전세 가격 변동률이 매매가격 변동률을 뛰어넘을 것으로 예상돼 실수요층이 매매시장으로 이탈할 것으로 보인다. 둘째, 매매와 증여 등 대표적인 주택거래 통계들이 역대 최고치를 경신 중이다. 일반적으로 거래량이 늘어날 경우 시장에 쌓여 있던 매물들이 소화되며 자연스러

2021-01-27 윤지해
[경제전망대]인천의 스마트 제조혁신과 미래 전략산업 지면기사

스마트공장 도입 디지털 전환 촉진공유 플랫폼 구축 제조혁신 기지화'바이오·모빌리티·로봇산업' 기반미래전략산업 집중육성 경쟁력 높여온택트 4차산업혁명시대 선도 기대경제협력개발기구(OECD)는 지난해 말 경제전망보고서를 통해 2020년 한국의 경제성장률이 마이너스 1.1%로 36개 회원국 가운데 1위, 주요 경제 20개국 중에는 2위를 기록할 것으로 전망했다. 전 세계가 코로나19로 인해 큰 충격을 받은 가운데 우리 경제가 비교적 선방할 수 있었던 것은 효과적인 방역 조치가 첫째 이유였다면, 둘째는 우리 경제가 제조업 비중이 상대적으로 높은 구조로 되어 있기 때문이라고 분석된다.국내총생산(GDP) 대비 제조업 비중이 높은 우리나라와 중국, 독일의 2020년 경제성장률 위축이 그렇지 못한 프랑스, 영국보다 상대적으로 작았다. 코로나 와중에 그나마 제조업이 경제를 지탱해 준 것이다. 2019년 기준으로 우리나라의 GDP 대비 제조업의 비중은 27.5%로 프랑스 10.4%, 영국 8.6%에 비해 높은 편이다. 코로나 시대 우리 경제의 미래가 제조업의 혁신에 달려있다고 해도 과언이 아니다.정부는 코로나19 위기를 극복하고 선진경제로 나아가기 위해서 주력산업의 글로벌공급망(GVC)을 재편하여 첨단산업이 세계공장으로 발돋움하게 하는 한편, 3대 신성장 산업을 집중적으로 육성해 나가는 포스트 코로나 시대 산업강국 전략을 수립하여 추진하고 있다. 여기에 인천의 기회가 있다. 제조업의 전통이 강한 인천은 뿌리산업의 기초가 튼튼하다. 이를 기반으로 인천 제조업의 경쟁력을 강화하여 자동차, 전자 등 우리나라 주력산업의 글로벌공급망 재편에 대응해 나가는 스마트 제조혁신이 인천이 해결해 나가야 할 첫 번째 과제다.우리나라가 산업화를 추진하여 선진국의 대열에 서는데 제조업의 역할이 컸다. 1962년의 미국과 비교해 9.5% 수준이던 1인당 GDP가 2017년에는 66.3% 수준에 도달하였다. 그 과정에서 인천의 제조업도 경제성장을 주도하는 주력산업으로 국가 산업발전에 크게 기여하였다. 지금 우리 경제의 성장 모델이 선진국 추격

2021-01-20 서병조
[경제전망대]뉴노멀에 의한 부동산대책으로의 전환 지면기사

소비자의 주거욕구 수준에 맞도록공급 기준 설정 '장기적 대책' 필요개인 파산은 금융기관의 위기 초래대출규모 상환능력 등 판단해 관리영구임대도 주거 취약계층에 집중정부에서는 부동산 가격 안정과 부동산 투기 억제라는 정책목표를 달성하기 위하여 24번의 부동산대책을 발표했다. 그리고 부동산대책이라고 발표된 내용들을 보면 오래된 노무현 정부의 대책을 반복한 것이 대부분이다. 이러한 반복된 대책에도 불구하고 역대 최고의 부동산가격상승과 전세시장의 불안을 가져왔다. 그동안 정부는 부동산가격안정을 위하여 대출규제, 취득세 중과 등의 매수억제 대책을 실시하였고 부동산투기억제를 위하여 양도소득세, 종부세, 재산세 중과라는 세금폭탄을 투하했다. 그러나 이러한 대책들의 실효성에 대해서 각종 지표들이 부정적이다. 이러한 강력한 대책들이 왜 효과를 발휘하지 못했을까? 구시대적 사고에서 벗어나지 못했기 때문이다. 오래된 경제 질서(올드 노멀) 시대는 지났다. 이제는 뉴 노멀의 시대다. 올드 노멀은 세계 금융 위기 이전까지 꾸준하게 3% 이상의 성장을 해왔던 미국 등 선진국의 경제 질서를 말한다. 뉴 노멀은 시대의 변화에 따라 새롭게 떠오르는 기준 또는 표준을 의미한다. 과거를 반성하고 새로운 질서를 모색하는 시점에 자주 등장하는 말이다.부동산정책도 급변하는 부동산시장, 소비자의 다양성 등의 상황에 대응하기 위하여 노력하였으나 이제는 부동산정책의 뉴 노멀을 고민하여야 할 시점이다. 부동산정책의 방향을 재정립할 필요성이 증가하고 있다. 부동산정책의 뉴 노멀 방향은 무엇일까?먼저 공급정책이다. 기존에는 주택보급률을 기준으로 공급의 필요성, 공급과잉 등을 판단했다. 뉴 노멀의 시대에는 소비자가 원하는 곳에, 소비자의 주거 욕구 수준에 맞는 주택의 공급이라는 기준을 설정하여 공급이 이루어질 수 있도록 단기적 공급 대책이 아닌 장기적 대책의 수립이 필요하다. 소득수준이 높아지면 주거수준의 욕구도 높아진다. 따라서 수득 수준에 맞는 주택공급이 필요하다. 소득 수준에 맞는 주택의 공급계획, 가구원 수의 변화에 맞는 주택공급, 이주수요를

2021-01-13 서진형
[경제전망대]견뎌내고 따라잡기 지면기사

코로나 사태로 바뀐건 트렌드 속도중소벤처기업·소상공인 대응 필요중기부, 올해 예산 16조8천억 운영비대면·디지털·스마트화 중점 지원기술개발 등 '각종 사업 활용' 기대지난 한 해는 우리 중소기업과 소상공인들에게 어렵고 힘든 시기였다. 연초부터 시작된 코로나19가 팬데믹 상황까지 불어난 지금의 상황이나, 또 이렇게 해를 넘길 것으로 생각했던 사람은 많지 않았을 것이다. 그동안 사스·메르스 등을 극복했던 경험이 있었기 때문에 '이제 곧 일상으로 돌아갈' 거란 희망으로 마스크를 착용해 왔던 한 해였다. 그럼에도 우리나라 경제성장률은 OECD 국가 중 가장 양호한 수준으로 예측되고 있다. 우리나라 중소기업 수출도 오히려 대기업보다 선방하고 중소기업이 만든 방역 물품 역시 전 세계로 뻗어 나가고 있다.아울러 우리는 방역협조에 따른 어려움을 겪는 상황에도 국가적 출입 제한 등 완전 봉쇄 조치를 취하는 수준까지 이르진 않았다. 이렇게 될 수 있었던 건 우리 국민과 중소기업·소상공인의 협조와 노력 덕분이라고 하지 않을 수 없다. 마스크를 구입하기 위해 긴급 정책자금을 받으려고 길게 줄을 서야 했고 손님이 없거나 방역 조치에 따라 문을 닫아야 하는 등 눈물과 어려움을 참아내 준 협조가 없었다면 이같은 성과도 어려웠을 것이다.덕분에 '올해는 달라지겠지'란 희망을 가져본다. 현재 우리나라는 수도권 2.5단계, 전국 2단계의 사회적 거리두기가 유지되고 있지만 주요국을 중심으로 백신이 보급되고 있기도 하다. 이를 통해 주요 국가들의 경기가 개선되면 수출 중소기업을 중심으로 활력을 되찾을 수 있을 것이다. 또 우리나라도 현재의 방역체계로 코로나가 안정되면 내수도 회복되어갈 것이다. 아울러 백신 접종이 완료되면 그렇게 그리던 일상으로의 회복도 가능할 것으로 기대된다.그러나 그 시기가 올때까지 어떻게든 견뎌내야 한다. 정부도 작년의 전 국민 재난자금과 소상공인 새희망자금에 이어 올해 초에는 '버팀목자금'을 지급할 수 있도록 준비하고 있다. '소상공인 버팀목자금'은 오는 11일 지급을 목표로 집합금지 또는 영업 제

2021-01-06 백운만
[경제전망대]GTX-B노선과 빨대효과 지면기사

도심 선호 기업, 땅값·거리로 고민판교·마곡 못지않은 인프라 '송도'업무기능·벤처기업 유치 쉽지않아전문가 '서울서 멀다'는 이유 지적GTX-B노선, 단점극복 계기될 것작년 8월 GTX(수도권광역급행철도)-B노선에 대한 예비타당성조사 결과가 발표됐다. B/C가 1.0이 넘어야 예비타당성조사를 통과하는 것으로 오해하는 사람도 있다. 하지만 B/C≥1은 경제적 타당성이 있음을 뜻하고 다른 정책적인 요인까지 함께 평가하는 종합평가인 AHP가 0.5를 넘어야 타당성이 확보된다. 물론 수도권 사업은 B/C가 높지 않으면 AHP≥0.5를 충족하기 쉽지 않다. 다행히 GTX-B노선의 B/C가 0.97~1.0, AHP는 0.516~0.540이라는 결과가 나왔다. 이르면 2022년 말 착공해서 2027년 말 완공할 예정이다. 인천의 숙원사업 중 하나가 해결되는 셈이다.인천시민이 많은 기대를 하고 있지만 GTX 때문에 이른바 빨대효과를 우려하는 시각도 있다. 접근성이 개선되면 서울이 주변 지역의 인구 및 경제력을 흡수하는 현상이 나타날 수 있다는 것이다. 지방 주민이 서울 가서 쇼핑하고 병원에 다닌다며 KTX의 빨대효과를 우려하는 기사는 언론에 자주 등장했다. 학계 평가는 어떤지 알아보자. KTX나 GTX로 인한 빨대효과를 전망하는 논문은 더러 있다. 하지만 전망과 달리 실증적인 분석은 빨대효과가 미미하다는 결과가 우세하다. GTX는 아직 개통한 곳이 없으니 KTX로 인한 빨대효과를 검증하는 수밖에 없는데 빨대효과 중 가장 주목받는 쇼핑의 경우 효과가 불분명하거나 없었다고 한다. 일본 신칸센 개통 지역을 분석한 논문을 봐도 빨대효과가 아주 작거나 오히려 역의 빨대효과가 나타났다고 한다.인천의 성장은 서울의 구심력을 빼놓고 이야기할 수 없다. 하지만 서울이 가깝다 보니 집적효과 의존도가 높은 업무기능 또는 비즈니스서비스업은 발전에 제약을 받고 있다. 지방보다 서울과 거리가 가까운 인천이 빨대효과에 더 민감할 수밖에 없다. 실증적 분석은 아직 할 수 없으므로 단일도심 모형의 입지이론으로 빨대효과 가능성을 살펴보자. 인

2020-12-30 허동훈
[경제전망대]美-中 중심 2021년 글로벌 디지털 트랜스포메이션 전망 지면기사

美-中간 기술전쟁 후유증 현실화'갈등' 단기간 마무리 쉽지 않지만'디지털 산업 성장'은 지속될 전망우리도 코로나 이후 디지털화 급증투자 등 힘입어 내년 경제회복 기대코로나19 이후 2021년 글로벌 경제는 패러다임의 전환기를 맞이하고 있다. 그리고 그 전환의 중심에는 바로 디지털 트랜스포메이션(Digital Transformation)이 있다.디지털 트랜스포메이션이란 축약하자면 서비스 중심의 디지털 경제로의 전환을 의미하며, 이는 대량 생산 및 소비체제에서 맞춤형 소량 생산 및 소비 체제로의 전환인 동시에 정보 혁신을 통한 사람, 사물 및 공간 간 융합 체제를 의미한다. 무엇보다 1~3차 산업혁명이 상품 중심의 혁신인 반면 4차 산업혁명은 디지털 트랜스포메이션을 통해 서비스 중심의 혁신 사이클로 변모하고 있다.모빌리티(Mobility) 패러다임 변화 및 비대면 사회 본격화 등 디지털 트랜스포메이션(디지털 기술을 사회 전반에 적용하여 전통적인 사회 구조를 혁신시키는 것) 추세는 이미 글로벌 주식시장에도 반영되고 있으며, 신기술은 물론 유형자산(상품)보다 기술 및 서비스 등 무형자산에 대한 가치가 높게 평가받는 산업 패러다임으로 전환 중에 있다.글로벌 경제 강국인 미국과 경제 강국으로 부상하고 있는 중국 간 지속되고 있는 기술 전쟁에도 불구하고 글로벌 디지털 산업의 성장 사이클은 지속될 것으로 보인다.미국은 디지털상품보다 디지털서비스 부문을 중심으로 변모하고 있다. 미국의 디지털 경제 규모는 GDP 대비 9%(2018년 기준)에 불과하지만 이미 미국 성장을 주도하고 있는 중이며, BEA(미경제분석국)에 따르면 2018년 기준 미국의 디지털 경제는 2005년 대비 239% 성장한 반면에 Non 디지털 부문은 동 기간 118% 성장에 그치고 있다.이러한 변화는 미국내 제조업 재편은 물론 투자 구조의 변화를 촉발시키고 있다. GDP에서 제조업이 차지하는 비중은 낮아지고 있지만 IT관련 제조업 및 서비스 관련 비중은 급속히 증가하고 있으며, 고정투자측면에서도 GDP에서 설비투자 비중은 낮아지고 있는 반면

2020-12-23 최영식
[경제전망대]포스트 코로나 '핵심인재 전쟁' 지면기사

대의명분과 장래 대비 사전 확보역량 발휘하도록 최적 배치 우선젊은층에서 선별 비전 제시 중요주기적 도전 기회 줘 단련시켜야상생풍토 구성원 발전 의욕 촉진'경기도 확진 1만명 현실이 된 대유행' 경인일보 월요일 신문 헤드라인이다. 코로나19로 인한 경영 불확실성 속에서 새해를 맞이하는 주요 4대 그룹의 연말 임원인사는 70년대생 젊은 임원들이 전면배치되고, 오너의 세대교체도 완료되어 4050 젊은 3~4세들이 그룹의 총수 자리를 이어받았다. 젊은 피가 추진할 그룹의 변화와 새로운 경영전략이 재계의 관심이다. 이들이 주목해야 할 기업전략으로 세계적 경제전문지 포춘이 제시하는 '존경받는 기업의 조건' 네 가지를 다시 한 번 살펴본다. 변화에 유연하게 대응하는 혁신능력, 기업의 글로벌 전략의 필수요건인 초일류 경쟁력, 장기적 기업가치 제고를 위한 탁월한 경영성과, 사회친화적 기업활동으로 요약된다. 가만히 살펴보면 네 가지 모두 경영진의 리더십과 아울러 핵심인재를 확보하고 양성하는 것으로 달성 가능한 것이다.코로나 이후의 핵심전략은 인재전쟁이다. 핵심인재의 조건으로 전문능력, 변화주도 역량과 함께 도덕성, 인간적 매력 등 인성을 동시에 강조하는 것이 글로벌 기업의 추세이다. 삼성경제연구소의 핵심인재 확보·배치활용·육성 3단계 전략을 소개한다.첫째, 핵심인재 확보전략이다. 먼저 분명한 대의명분으로 인재를 영입해야 한다. 한 사람이 일생 추구할만한 가치가 있는 떳떳한 명분을 제공한다. 빠른 승진과 높은 보수로 확보한 인재는 같은 이유로 회사를 미련 없이 떠난다. 다음으로 이질적 인재의 포용전략이다. 조직에 새로운 활력을 불어넣기 위해 당장 필요한 인재 외에 장래를 대비한 인재를 사전 확보해야 한다. 이질적 인재들이 지닌 다양한 능력과 지식의 충돌을 통해 집단 지성을 형성한다. 마지막으로 '운'이 따르는 인재를 확보하여 인간적 매력을 통해 우호적 인적환경을 조성한다. 매력적인 인재는 높은 이상과 열정으로 함께 일할 좋은 사람들을 많이 모을 수 있는 흡인력을 발휘한다. 우수 인재와 연결된 네트워크의 활용과

2020-12-16 이세광
[경제전망대]가보지 않은 길은 함께 가는 게 낫다 지면기사

생태계 구성원에 타격 준 '코로나'취약한 곳부터 복원 노력 '급선무'자영업자·소상공인 가장 큰 피해동반자로서 먼저 작은손길 내밀어암흑 터널서 빠르게 빠져 나와야이 글을 쓰고 있는 2020년 마지막 달은 온 국민이 그토록 예상이 틀리길 바랐음에도 코로나19 확진자가 줄어들지 않고 있다. 동절기 및 연말연시를 맞아 소위 코로나19 바이러스가 가장 좋아하는 3대 조건에 부합됐기 때문으로 보인다. 방역당국은 이미 전 국민에게 올해 연말 모임은 사실상 없다고 생각하라는 의미의 사회적 거리두기를 선포했고 공직 특성상 개인 모임도 언감생심 꿈꾸지 못하고 있다. 코로나19의 종식 시점은 물론 완전한 종식 가능성 자체도 현시점에서 아무도 자신있게 예측할 수 없다. 이런 상황은 얼마 전까지만 하더라도 '포스트 코로나'란 용어와 함께 주로 표현됐는데 최근엔 '위드(With) 코로나'란 말의 등장 빈도가 더 늘어나는 것으로 보인다.하지만 중요한 건 정확한 코로나19 종식 시기나 진정세 등과 관계없이 우리는 일상으로 복귀할 준비를 항상 해야 한다는 것이다. 물론 우리 앞에 놓인 일상은 코로나19 여파로 많이 다를 것이다. 일년 내내 마스크를 써야 할 수도 있고 아직까지 효율성 면에서는 검증이 덜 끝났다 하더라도 민간과 공공 가릴 것 없이 시행되고 있는 재택근무의 지속 또는 확산, 비대면 비즈니스 환경의 확산 등은 전문가가 아니더라도 현시점에서 충분히 예측할 수 있는 상황들이다.그런데 필자는 올 한해 코로나19에 따른 영향과 미래상 등에 대한 여러 책들을 읽으며 코로나19에 따른 인간관계의 단절과 소통 부족, 미증유의 두려움에 기반한 막연한 증오 확산 등 여러가지 부작용이 예상된다는 내용을 접했다. 흔히 우리가 하는 말로 '천상천하 유아독존'식, 독불장군식 리더십과 행태가 작게는 한 조직에서 크게는 국가, 나아가 지구촌 전체에서 더이상 통하지 않을 것이라는 확실한 교훈을 남긴 것은 큰 수확이라고 생각한다. 얼마 전 읽은 '세계 미래 보고서 2021'에서 코로나19 확산의 3가지 동인을 이동의 수월성을 가져

2020-12-09 백운만
[경제전망대]전세난 그리고 갑, 을, 병 지면기사

'전세가 급등' 임대주택 구하려는세입자의 피해로 나타나는 현상재계약 만료되면 수혜자 을에서'피해자 을' 즉 병으로 처지 변경공공임대 꾸준히 늘리는게 정답임대차법 개정 이후 전세가가 가파르게 오르고 있다. 이론적으로 집값은 앞으로 계속 발생할 임대료를 현재 가치로 환원한 것이다. 임대료가 일정하다고 가정하고 단순하게 표현하면 '집값=임대료/이자율' 관계가 성립한다. 전세 역시 임대료를 현재 가치로 환원해서 목돈으로 맡기는 것이므로 '전세가=임대료/이자율'이 성립한다. 지금처럼 금리가 아주 낮으면 집값뿐만 아니라 전세가 역시 오를 수밖에 없다. 이렇게 보면 집값이나 전세가나 다를 바 없는데 집값은 전세가보다 꽤 높다. 그 이유는 '집값=임대료/이자율' 공식이 너무 단순해서 보유세, 유지·수리비, 감가상각, 자산가격 상승 기댓값(미래 임대료 상승에 대한 예상치이기도 하다)을 누락하고 있기 때문이다. 이 항목들은 현 세입자와는 직접적인 관련이 없다. 가장 중요한 항목인 집값 상승에 대한 기대감이 반영되어 집값이 오르거나 내려도 당장은 세입자와 무관하다.집값 상승에 대한 기대감이 높으면 집값이 전세가보다 높다. 하지만 1990년대 후반처럼 집값이 안정된 시기에는 집값 상승에 대한 기대감이 낮아서 전세가가 집값에 근접한다. 집값은 미래에 대한 전망에 따라 많이 좌우된다. 달리 표현하면 집값에는 투기적인 수요가 영향을 미친다. 투기가 심하면 시장에서 결정된 가격이라 할지라도 본질적인 가치와 괴리가 커진다. 따라서 투기가 우려되면 대출 규제 등을 통해서 집값 상승 억제를 시도해볼 만하다.반면 계약기간이 짧은 전세는 투기적 수요가 없고 모두 실수요일 수밖에 없다. 따라서 투기 가능성이 있는 집값과 달리 실수요를 반영하는 전세가를 규제하면 시장의 효율성이 왜곡된다. 하지만 서민 주거 안정이라는 규범적 가치가 있으므로 전세가 또는 임대료 통제에 대한 유혹을 느끼게 된다. 임대차법 개정도 그런 맥락에서 추진됐는데 전세가 급등이라는 부작용을 낳고 있다. 동시에 여러 집에서 사는 가구는 거의 없으므로 적어도

2020-12-02 허동훈