국내 주택 '공급과잉' 지적 일본 반면교사 삼아야
신규 억제·기존물량 소화 '시장 연착륙' 고민을
이런 일본의 집값이 절정기에 비해 3분의 1 정도까지 추락했다. 그럼에도 빈집이 820만채(2013년 기준)를 넘어선 '빈집 대국'으로 변하면서 새로운 사회문제화되고 있다. 고도 성장기인 지난 1960~70년대 '마이홈' 열풍에 부동산이 들썩였던 불과 1세대 안에서 정반대적 환경이 조성됐다. 80년대 일본 부동산 시장은 최고 절정에 달했다. 하지만 90년대 이후 부동산·주식 거품이 붕괴 되고, 주택가격은 속락하고 부동산 가격은 회복불능 상태에 빠져들었다. 일본내 한 종합연구소는 일본의 빈집이 2033년에는 전체의 30.5%(2천147만채), 2040년에는 빈집비율이 43%에 달할 것으로 전망한다. 마이너스 금리로 극약 처방까지 내린 갈 길 바쁜 일본의 심각한 고민이 아닐 수 없을 것이다.
이를 지켜보는 일본의 이 같은 고민이 달갑지만 않은 이유는 흡사 우리 주택정책 징후와 그리 달라 보이질 않기 때문이다. 어쩌면 이 문제를 예방차원의 반면교사로 삼아야 할지 모른다는 생각이다. 남아도는 빈집에 고민하는 일본의 현실은 어쩌면 우리에게 잘못된 갈 길임을 보여준다. 국내 주택정책 중 공급 과열을 걱정하는 목소리가 언제나 상존해왔기 때문이다. 국내 주택보급률은 이미 지난 2014년을 기준으로 103.5%를 기록 중이다. 이사 등에 필요한 유동적 수요 등을 감안해 110% 정도를 유지해야 한다는 시장 안정론에 무게를 둔 이론도 있다. 하지만 보급률은 늘어나는데 전세 세입자와 무주택자 역시 늘어나는 현상을 어찌 설명돼야 할지 막막하다. 더욱이 은퇴기에 접어든 베이비부머 세대들의 다운사이징화 흐름 등 달라질 우리의 주택시장을 꼼꼼히 살피는 등 대책 마련에 지혜를 모아야 할 때다.
우리사회는 오는 2018년, 65세 인구 비중이 14%를 넘는 고령사회에 진입한다. 저출산, 고령화 등에 따라 앞서 지적한 일본형 인구절벽 현상을 또 닮아가고 있다. 최소 주택문제와 관련해 반복적 고민이 싫다면 과잉 공급을 막는 일이 우선이다. 정부가 대규모 택지개발 제한에 나선 점은 그나마 다행이다. 하지만 이미 미분양 물량이 넘치는 등 많은 주택이 쏟아진 현 시장에서 이 또한 근본 해결책은 아니다. 진정 주택시장의 연착륙 문제를 고민 해볼 때다. 주택 공급은 민간 몫으로, 공공부문은 재건축과 리모델링 등 질적 향상에 힘을 쏟아야 한다. 기존 남는 주택은 공공 임대 리츠의 활용 등으로 신규공급을 억제하는 대신 기존 물량을 자연스럽게 소화해야 한다. 때를 놓치면 일본의 오류를 답습할지도 모른다. 정부는 현실과 미래 예측이 가능한 정확한 신호를 시장에 보내 이를 대비해야 한다. 향후 10~20년께 데스크의 이 같은 생각이 쓸데없는 기우에 그쳤으면 하는 바람이다.
/심재호 경제부장