인천지역 저층주택의 노후화가 점점 심해지고 있는 것으로 나타나 대책이 시급하다. 인천발전연구원에 따르면 인천시의 단독주택이나 4층이하 다세대 주택으로 이뤄진 구도심 저층주택 가운데 18.6%가 준공한 지 30년이 지난(2015년도 기준) 노후주택이다. 5년 뒤인 2020년에는 30.3%, 2025년에는 43.2%, 2030년에는 46.7% 등으로 증가하고 2035년에는 60.1%까지 치솟을 것으로 예상된다.

인천시의 노후 주택은 구도심인 중구·동구·남구·부평구 등에 몰려있다. 경제자유구역과 검단새빛도시 등 대규모 개발사업 물량이 남아있는 상황에서 구도심 저층 주택지 개발수요는 제한적일 수밖에 없다. 실제로 인천의 구도심 주택재개발·재건축 등 정비사업구역은 한때 212곳까지 증가하기도 했지만 사업성 부족 등으로 상당 부분 해제돼 119곳만 남아 있다. 이 같은 추세라면 추가 해제구역도 늘어나 저층 노후주택 정비사업은 더 침체할 것으로 보인다.

인천시가 추진해온 기업형 임대주택(뉴스테이) 연계 주거환경개선사업도 추진과정에서 문제점이 드러나고 있다. 주거환경개선사업의 목표인 '원주민의 재정착'을 과연 실현할 수 있을지 우려스럽다. 실제로 인천 송림 뉴스테이 사업에 주변구역 원주민(토지 등 소유자)의 신청률이 43%에 불과한 것으로 나타나 당초 취지를 살리지 못하고 있다. 그 원인은 저소득층이 밀집한 지역의 주거환경과 조건을 제대로 고려하지 못했기 때문이다.

인천시의 고민은 재개발 등 전면 수용방식의 대단위 개발사업을 통해서는 늘어나는 주택 노후화에 대비할 수 없다는 것이다. 그렇다고 나날이 열악해지는 구도심 주거환경 개선사업을 민간에 맡겨놓을 수만은 없는 상황이다. 그렇다면 마을단위, 혹은 개별 노후주택에 대한 직접적인 대응 방식으로 전환하는 것이 옳다. 전문가들은 행정지원과 주민참여를 연계해 일정규모 이상의 단위지역을 통합관리하는 '마을통합형 정비계획'을 수립해 저층주거지를 관리해 나가는 방식을 제안하고 있다. 마을단위 정비방식의 강점은 개별주택의 특성을 고려한 정비가 가능하기 때문에 원주민 재정착률에 대해 우려할 필요가 거의 없다.