강남 4구 최고 8억4천만원
정부 시뮬레이션 방식 의문
국토부 "최대한 보수적 적용"

국토교통부가 서울지역 주요 재건축 단지에 대해 최고 8억원이 넘는 재건축 초과이익환수 부담금이 예상된다고 밝히면서 시장이 충격에 휩싸였다.

재건축 단지 관계자들과 부동산 전문가들은 일단 정부가 집값을 잡기 위해 던진 '경고'로 해석하면서 앞으로 미칠 여파를 우려하는 모습이다. 한편에서는 정부의 시뮬레이션 방식에 의문을 제기하기도 했다.

21일 국토부가 발표한 서울 주요 재건축 단지 20곳에 대한 재건축 초과이익환수 부담금은 시장의 예상을 2배 이상 뛰어넘었다.

그동안 반포 주공1단지 등 강남권 재건축 저층 아파트 단지들이 감정평가사 등을 통해 예상한 부담금 액수는 조합원당 3억∼4억원 수준이었다. 저층 재건축 단지들은 용적률 증가분이 커 개발이익이 많다는 것을 감안한 액수다.

하지만 국토부 시뮬레이션 결과 강남4구 15개 단지 부담금 평균이 4억 3천900만원, 최고는 8억 4천만원까지 나왔다. 부담금 6억 원대 단지도 3곳(6억 7천만원, 6억 2천만원, 6억원)이나 나왔다.

전문가들은 이들 4곳이 서초구 반포 주공1단지 3주구를 비롯한 저층 재건축 단지들로 예상하면서 재건축단지들이 계산한 것과 2배 이상 차이가 난 이유를 찾고 있다.

제이앤케이도시정비 백준 대표는 "강남권이나 과천 등은 주변 집값 상승률이 높아 부담금이 높지 않게 산출되는데 어떻게 8억원이 넘는 금액이 나오는지 모르겠다"며 "상식적으로 이해하기 어려운 금액"이라고 지적했다.

국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 "재건축이 집값 불안의 진앙지라고 보고 조합원 지위 양도 금지, 재건축 연한 40년 확대, 안전진단 강화에 이어 초과이익환수제까지 '4중 족쇄'를 채우려는 것 같다"며 "실제 부담금이 이렇게 나온다면 조합원들은 재건축을 계속할지, 과거처럼 규제완화가 될 때까지 기다리며 사업을 중단할지 갈림길에 놓일 것"이라고 말했다.

하지만 국토부는 이 같은 액수도 과다하지 않다는 입장이다.

국토부 관계자는 "종후 시점(재건축 종료후 입주시점)의 가격과 집값 상승률을 최대한 보수적으로 적용한 것이 이 정도 금액"이라며 "앞으로 집값이 더 많이 오르면 부담금은 더 커질 수 있다"고 강조했다.

/최규원기자 mirzstar@kyeongin.com