5일 정부가 공개한 신혼희망타운의 수도권 지역 분양가는 대략 2억~4억원대다.

당초 정부가 예상한 2억~3억원대 보다는 높아졌지만 주변 시세보다는 낮은 금액이어서 신혼부부에게는 여전히 매력적인 분양가가 될 것으로 보인다.

정부는 그러나 당초 검토하던 환매조건부 등 시세차익 환수 방안을 도입하지 않기로 하면서 신혼희망타운이 특정 계층에 과도한 특혜를 준다는 '로또' 논란에서 자유로울 수 없게 됐다.

국토부교통부에 따르면 올해 분양이 시작될 신혼희망타운 선도지구인 위례신도시 전용 46㎡의 예상 분양가는 3억9천700만원, 전용 55㎡는 4억6천만원이다.

평택 고덕국제도시 전용 46㎡는 1억9천900만원, 전용 55㎡는 2억3천800만원 수준에 공급될 예정이다.

국토교통부는 당초 신혼부부의 부담을 최대한 낮춰주기 위해 공공택지 가격을 한국토지주택공사(LH) 등 사업 시행자의 조성원가로 공급하는 방안을 검토했으나 LH 등 공기업의 자금부담과 '반값 아파트' 논란을 고려해 택지를 일반 공공택지 수준인 감정가(분양주택 기준)에 공급하는 것으로 선회했다.

이에 따라 3억원대로 기대했던 서울 강남권과 성남 등지의 신혼희망타운 분양가가 4억원 초중반대로 올라갔다.

그러나 이 금액도 주변 시세보다는 30% 이상 싼 것이어서 위례신도시나 수서역세권, 성남, 과천 등 수도권 인기지역에 공급될 신혼희망타운은 여전히 당첨자에게 높은 시세차익을 안겨줄 전망이다.

위례신도시에 공급될 전용 55㎡ 신혼희망타운의 분양가가 4억6천만원에 책정될 경우 주변 시세의 60∼70% 선에서 공급되는 셈이다. 소형 아파트지만 당첨과 동시에 최소 2억∼3억원 이상의 시세차익도 발생한다.

국토부는 위례 전용 55㎡의 실제 분양가를 4억원대 초반까지 낮출 수 있을 것으로 보고 있어 시세차익은 더 커질 수 있다.

국토부는 당초 분양가가 시세의 반값 수준일 경우 검토했던 공유형 모기지 선택 의무화나 환매조건부 등 별도의 시세차익 환수 방안은 도입하지 않기로 하면서 서울 요지에 공급되는 신혼희망타운의 경우 신청자들이 대거 몰릴 전망이다.

다만 집값이 하락하고 있는 수도권 외곽의 비인기지역에서는 분양가가 주변 시세와 비슷한 곳도 나올 전망이어서 지역별 쏠림 현상도 심화될 것으로 보인다.

국토부는 신혼부부의 실주거비 부담을 줄이기 위해 분양형은 1%대 초저리 수익공유형 모기지와 분할상환형 장기전세대출을 연계해 공급하기로 했다.

전용면적 60㎡ 이하 주택에 주택가액의 70%, 최대 4억원까지 대출해준다.

대출기간은 20∼30년이며, 금리는 1.3%의 고정금리가 적용된다.

국토부는 위례신도시 전용 55㎡(공급면적 81㎡)가 4억6천만원에 분양될 경우 30%(1억4천만원)를 초기에 계약자가 부담하고 나머지 70%인 3억2천만원을 수익공유형 모기지로 대출받는다고 가정할 경우 대출 원리금을 합해 20년 만기 시 월 160만원, 30년 만기 시 월 110만원을 부담해야 할 것으로 추산했다.

분양가가 2억4천만원으로 위례의 절반 수준인 평택 고덕 55㎡는 초기에 7억100만원(30%)을 계약자가 부담하면 매월 83만원(20년 만기), 또는 58만원(30년 만기)의 원리금을 부담하면 된다.

수익공유형 모기지를 선택할 경우 대출 조건이 파격적인 대신 정산 시점에 발생하는 매각 차익은 대출금을 상환하는 시점에서 신혼부부와 주택도시기금이 최저 10%에서 최대 50%까지 나눠갖게 된다.

정부는 출산 장려 차원에서 정산 시점에 대출 기간이 길수록, 자녀 수가 많을수록 기금에서 환수해가는 정산비율을 낮춰주기로 했다.

대출 기간이 10년 미만이고, 정산시점에 자녀가 없다면 매각차익의 절반을 신혼부부와 기금이 공동 분배받는다.

그러나 대출 기간이 10∼14년 이하이고, 자녀가 1명 있을 경우에는 정산비율이 30%, 대출 만기가 20∼30년으로 길고 자녀가 2명 이상인 경우는 정산비율이 10%로 떨어진다.

정산 시점에 시세차익이 3억원이 났다고 가정할 경우 정산비율이 30%인 경우 9천만원, 10%인 경우에는 3천만원을 기금이 가져가는 것이다.

신혼부부가 자금여력이 부족할 때는 임대형을 선택할 수도 있다. 임대형은 주택도시기금에서 보증금의 90% 한도 내에서 1억7천만원까지 대출 지원이 된다. 대출 이자는 자녀 수에 따라 연 1.40∼2.50%의 우대 금리를 적용한다.

국토부 관계자는 "수익 공유형의 경우 금리가 1.3%로 일반 대출보다 크게 낮은 만큼 공유형 모기지를 선택하는 신혼부부가 많을 것"이라고 말했다.

/디지털뉴스부