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14일 오후 서울 강남구 개포동 개포주공4단지에서 재건축 관련 공사가 한창이다. 정부는 전날 '9·13 주택시장 안정방안' 발표에서 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다고 밝혔다. /연합뉴스

정부가 9·13 대책에서 1주택 보유자도 이른바 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는 예외 조항을 둬 이에 대한 세심한 주의가 필요하다.

26일 금융당국과 은행연합회에 따르면 1주택자는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서 주택을 사기 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다.

규제지역에서 대출을 받아 집을 살 수 있게 허용된 이들은 무주택자다. 규제지역에서는 문자 그대로 '실수요자'만 빚을 내 집을 살 수 있게 하겠다는 정부의 강력한 의지의 표현이다.

단, 1주택자라도 실수요자임이 인정되면 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 예외적으로 허용된다.

서민·중산층의 '내집 키우기' 희망이 대표적인 사례다. 비규제지역에 주택을 보유한 이가 그동안 모은 돈과 대출을 합쳐 소위 '강남지역'에서 집을 사는 경우를 막지 않겠다는 것이다.

여기엔 기존 보유 주택을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다. 애초 취지대로 새로 산 주택에 들어가 살아야 한다.

1주택자가 결혼하거나 만 60세 이상 부모와 같이 살면서 모시거나 1년 이상 장기간 질병을 치료하기 위해 불가피하게 규제지역으로 이사할 수밖에 없는 경우에도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 허용된다.

이때 차주는 은행과 기존주택을 2년 이내 처분한다는 약정을 체결해야 한다. 이 약정을 위반하면 그 즉시 대출원금을 상환해야 한다. 또 신용정보원에 중대약정 위반자로 등록돼 향후 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게 된다.

대출을 조기에 갚았어도 중대 약정 위반 사실은 변함없어 3년간 주택 관련 대출 금지 제재는 적용된다.

1주택자가 기존주택을 팔지 않고서도 규제지역에서 주택담보대출을 받아 공시지가가 9억원 이하(고가주택 수준 이하) 주택을 살 수 있다.

맞벌이 부부 중 어느 한쪽이 근무지를 이전할 경우, 미취학 또는 초등학생 자녀를 맡아 키워 줄 조부모가 살 집을 마련할 경우, 자녀가 대학 진학으로 장기간 거주할 집이 필요한 경우, 정기적인 통원 치료가 필요해 병원 인근에서 거주할 필요가 있는 경우 등이다.

재직증명서, 근무지 확인증명서, 재학증명서, 가족관계증명서, 입학허가서, 진단서 등 이런 불가피한 사유를 입증할 관련 서류를 은행에 제출해야 한다. 또 대출 취급 전후, 혹은 3개월 이내 전입증명 서류를 내 새로 산 주택에 본인 또는 가족이 들어가 살고 있다는 것을 입증도 해야 한다.

실거주 목적으로 주택을 사겠다고 한 것이므로 어떤 경우든 기존주택이나 새로 산 주택을 임대할 수 없다.

은행은 대출을 내주고서 6개월마다 차주 또는 가족의 전입 여부를 확인해야 한다.

기존주택이나 새 주택에서 거주하지 않은 것으로 확인되면 역시 중대 약정 위반으로 대출원금 전액 상환, 향후 3년간 주택 관련 대출 이용 불가 등 불이익을 받는다.

1주택자가 기존 보유 주택을 담보로 대출을 받아 규제지역에서 주택을 구입할 수 있다. 이사, 직장근무, 부모봉양 등 주택을 추가로 사야 할 사유가 입증된 경우에 한해서다.

이 경우에도 2년 이내 기존주택을 처분해야 하고, 기존주택을 팔지 않겠다고 하면 규제지역에서 고가주택을 구입할 수 없는 등 1주택자의 제한사항이 동일하게 적용된다.

1주택자가 규제지역에서 재건축·재개발로 인한 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있다. 단, 대출 기간 추가로 주택을 사지 않겠다는 약정을 체결해야 한다.

무주택자라도 규제지역에서 고가주택을 빚을 내 샀다면 2년 이내 해당 주택으로 전입하지 않으면 대출을 상환해야 한다. 단, 해외파견 등으로 2년 이내 전입할 수 없는 사유가 입증되면 예외가 허용된다. /연합뉴스