대다수 노후화·용적률 200% 내외
사업성 떨어져 재건축 가능성 낮아
전셋돈등 바탕 새 투자처로 이동탓
3기 조성 앞두고 상황 반복될 수도

경기도 내 신도시들의 전세비중이 자가보다 높은 현상이 벌어지는 이유는 1기 신도시에 살았던 실수요자들이 살던 아파트를 전세 주고 2기 신도시로 다시 투자해 이동했기 때문으로 보인다.

특히 1기 신도시 아파트는 대부분 1990년대 초반 지어져 낡은 데다 용적률 200% 내외로 사업성이 떨어져 재건축될 가능성도 낮아, 투자처로서 매력을 잃었다는 분석이다.

아파트 가격 상승을 등에 업고 투자자들이 이미 휩쓸고 간 자리에 전세 세입자만 남았는데, 문제는 2기 신도시도 3기 신도시 조성을 앞두고 있어 같은 전철을 밟을 수 있다는 것이다.

12일 부동산114에 따르면 2000년 이전에 준공된 1기 신도시 아파트 비율은 고양 일산 95%, 성남 분당 92%, 안양 평촌 98%, 군포 산본 99% 등이다. 이미 노후화가 진행되고 있다.

1기 신도시의 분양 가격은 3.3㎡당 300만원대였지만, 입주 후 25년이 지난 지금은 지역에 따라 차이가 있지만 4배에서 크게는 8배까지 오른 상태다.

전세가율(주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율)도 고양(일산) 79.3%, 안양(평촌) 83.3%, 부천(중동) 76% 등 경기도 내 평균 74.3% 보다 월등히 높다.

단지가 오래됐지만, 가격도 꾸준히 오르고 있고 입지·규모·교통·학군·편의시설 등 생활 인프라 측면에서 서울을 제외한 도내에서 1기 신도시를 능가하는 지역은 과천 정도밖에 없다.

결국 아파트는 팔지 않고 전세로 두면서 그 전셋돈으로 마련한 투자금을 바탕으로 제2, 제3의 투자처를 찾고 있다는 게 부동산 업계 관계자들의 중론이다.

즉 1기 신도시 실수요자들이 전세 세입자에게 받은 높은 전세금을 바탕으로 새로 짓는 2기 신도시 등으로 몰렸다는 얘기다.

또 전세비중이 높다는 것은 그만큼 시세차익을 노린 투자가 활발히 이뤄지고 있다는 것으로 입증된다.

주택 소유자가 자가보다 많았던 1기 신도시 지역 중 고양 일산, 군포 산본, 부천 중동, 안양 평촌 등의 경우 개발된 지 30년이 넘어 주거환경이 열악한 반면 훌륭한 입지조건에다 개발 수요까지 더해져 투자가 활성화된 것으로 보인다.

부동산 관계자는 "3기 신도시가 조성될 경우 2기 신도시도 전세자만 또다시 남을 가능성이 높다"며 "강력한 모니터링 등 대책을 통해 신도시가 투기지역으로만 남지 않도록 해야 할 것"이라고 말했다.

/이준석기자 ljs@kyeongin.com