국토교통부가 민간택지에도 분양가 상한제 재도입을 기정사실로 함에 따라 적용 기준에 관심이 쏠리고 있다.

재건축 단지를 비롯해 민간 아파트 사업을 앞둔 건설업계는 정부가 마련한 상한제 기준에 따라 사업을 서두르거나, 최악에는 중단할 가능성도 있기 때문이다.

10일 국토교통부 등에 따르면 정부는 현재 주택법 시행령상의 분양가 상한제 적용 기준으로 바꿔 이르면 이달 중 입법예고에 들어갈 방침이다.

주택법 시행령상 민간택지 내 분양가 상한제가 적용되려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다는 필요조건을 충족해야 한다.

이런 지역 가운데 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과, 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역에 대해 상한제가 적용된다.

또 직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 지역도 해당한다.

부동산 업계에선 일단 정부가 '3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역'의 기준을 '물가상승률 초과' 또는 '물가상승률의 1.5배 초과' 정도로 강화할 것이라는 예상이 나온다.

분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 청약경쟁률이 5∼10대 1 요건에 부합하는 지역은 있지만, 앞선 전제조건이 너무 까다로워 상한제 대상 지역이 없다고 보기 때문이다.

통계청에 따르면 현재 소비자 물가상승률은 지난 6월 0.2% 하락하는 등 등락을 거듭하고 있다. 상한제의 직접적인 대상이 될 서울의 소비자 물가지수는 4∼6월 석 달간 0.3% 상승했다.

이에 비해 한국감정원 조사 기준 전국 아파트값은 최근 3개월간 1.0% 하락했고 서울은 0.63% 내려 1차 전제 조건을 충족하지 못한다.

지난 5월 기준 서울 아파트 평균 분양가는 ㎡당 778만원(3.3㎡당 2천571만원)으로 최근 1년 새 12.5% 올랐다. 부가 조건인 분양가 상승률 요건은 충족하지만, 집값 상승률이 물가상승률보다 낮아 현재로선 상한제 대상 지역이 없는 셈이다. 지방에선 대전시의 아파트값이 광역시·도 기준으로 전국에서 유일하게 최근 3개월간 0.5% 상승했다.

이 지역의 소비자 물가지수는 최근 3개월 누적 0.4% 올라 집값 상승률이 물가상승률을 초과한다.

만약 정부가 '물가상승률의 2배'인 전제조건을 '물가상승률'로만 바꿔도 대전시는 당장 상한제 적용대상이 된다. 대전시의 최근 1년간 분양가 상승률이 20.51%에 달해 부가 요건을 총족하기 때문이다.

현재 시행령에서 재건축·재개발의 경우 상한제 적용 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제가 적용된다.

그러나 정부는 상한제 적용 도입 이유 중 하나가 후분양을 통해 분양가 규제를 피해 가려는 단지에 대한 대응인 만큼 '입주자 모집공고'를 하는 단지부터 상한제를 적용하는 방안을 검토하고 있다. 이 때문에 시장에서는 소급 논란이 일고 있다.

실제 일부 재건축·재개발 지역의 경우 투자를 목적으로 산 조합원 입주권을 분양가 상한제 적용 전 처분하는 등 급매물이 속출하고 있는 것으로 나타났다.

국토부 관계자는 "과거 상한제는 제도 도입 이후 기준을 바꿀 때마다 적용 시점이 매번 달랐다"며 "시장 상황에 맞춰 적용대상을 바꿀 수 있고, 소급 여부와 무관하다"고 전했다.

이어 그는 "분양가 상한제에 대한 적용 기준을 아직 검토 중이나 상한제 도입 취지가 시장에 충분히 나타날 수 있도록 적용 기준 등을 손질할 것"이라고 설명했다.

/이상훈기자 sh2018@kyeongin.com