작년 인천 미단시티 사업부지서 출범식
기존 뉴스테이 시세매입 고가 분양 개선
협동조합 소유·조합원은 '디지털주거권'
임대료상승률 年 3%이내 제한 거주안정
유사 사업장 난립 자금조달등 주의 필수
우리나라 주택보급률은 100%를 넘는다.
하지만 2018년 기준 자가보유율과 자가점유율(자기 집에 사는 비율)은 각각 61.1%, 57.7%에 그친다. 생애 최초 주택을 마련하는 데 걸리는 기간은 약 7년이다.
매년 주택이 공급되고 있지만, 10명 중 약 4명은 자기 집이 없는 셈이다. 돈을 모아서 집을 사기는 힘들다. 애써 돈을 모아도 계속해서 오르는 집값을 따라갈 수 없기 때문이다.
결국 은행 등 금융기관에서 돈을 빌려야 하는데, 서민들은 낮은 신용등급 탓에 대출을 받지 못하거나 비싼 이자를 내야 한다.
지난해 11월 인천 중구 영종도 미단시티 내 사업 부지에서 출범식을 가진 '누구나집 3.0 프로젝트'는 우리 사회 구성원이면 누구나 자기 집에서 살 수 있는 권리가 있다는 생각에서 출발했다.
누구나집 사업을 주관하는 시너지시티(주) 김병천 대표이사는 "일할 의지와 의사만 있으면 누구나 자기 집에 살 수 있는 주거환경을 조성해야 한다"며 "이러한 세상을 만드는 것이 누구나집 프로젝트"라고 강조했다.
누구나집은 집값의 10%만 내면 8년간 안정적으로 거주할 수 있고 그 이후엔 최초 공급가로 분양받을 수 있다.
단지 내에서 입주자들의 소비와 생산이 이뤄지기 때문에 일자리 창출, 실질 주거비 절감 등의 효과가 나타난다.
인천 미단시티 A8블록 등에서 진행되고 있는 누구나집이 혁신적인 사회적 협동조합형 민간 임대주택으로 주목을 받고 있다.
■ 진화(進化)하는 누구나집
누구나집은 송영길 국회의원이 인천시장으로 있을 때 제안한 주거 정책을 지향한다.
2014년 인천 미추홀구 도화지구에 처음 등장한 누구나집은 8.6대 1의 청약 경쟁률을 기록할 정도로 폭발적인 반응을 얻었다.
도화지구 누구나집은 1.0 프로젝트다. 당시 정부는 누구나집 개념을 주거 정책으로 채택해 뉴스테이(기업형 임대주택) 모델을 만들었다.
하지만 뉴스테이는 임대료가 비싼 데다 분양 전환 시점에서 시세로 매입해야 한다는 문제점이 있었다. 정부는 이런 문제를 개선하고자 '공공지원 민간임대주택'으로 명칭을 변경해 공공성을 강화하고 있다.
누구나집 3.0 프로젝트는 뉴스테이에서 드러난 한계점을 보완한 업그레이드 모델이다. 공공성을 강화하기 위해 협동조합이 주택을 소유하고 조합원이 주거권(일명 디지털주거권)을 획득하는 방식으로 진화했다.
임차인이 곧 집주인이 되는 구조로 개선된 것이다.
거주자는 집값의 10%를 내고 디지털주거권을 받는다. 협동조합은 주택을 구매하고 다시 조합원에게 임대한다. 임차인은 임대차 기간(8년)이 종료된 후 최초 공급가로 분양받을 수 있다.
분양보다 임차를 원하면 2년마다 임대차 계약을 갱신할 수 있다. 협동조합 지분을 가진 조합원이 임차인인 동시에 집주인 지위를 획득해 주거 안정성을 확보하는 것이다.
특히, 누구나집 3.0 프로젝트는 임대료 상승률이 연 3% 이내로 제한되기 때문에 서민들의 주거 안정에 큰 도움이 된다.
■ 신용등급에 따른 차별을 없애다
누구나집 3.0 프로젝트는 '전세자금 지원 시스템'과 '임대료 인상분 자동대출 시스템'을 갖추고 있다. 금융기관이 평가한 신용등급에 따라 대출받을 수 있는 금액과 이자율이 다른 게 일반적이다.
하지만 누구나집 3.0 프로젝트는 주택보증으로 신용에 따른 리스크를 평준화했다. 전세자금 지원 시스템을 통해 신용등급에 따른 대출금리 차별을 해소한 것이다.
김병천 대표이사는 "주택도시보증공사(HUG) 등 국가기관이 보증한 사업이라면 직업과 소득에 상관없이 동일한 신용등급을 적용받아야 하는 것"이라며 "이렇게 개선한 것이 전세자금 지원 시스템이다. 주거비 부담이 큰 서민들의 주거 안정 문제를 해결하는 데 도움이 될 것"이라고 설명했다.
임대료 인상분 자동대출 시스템은 인상된 임대료가 은행에서 자동으로 대출돼 임대사업자에 입금되는 시스템이다.
예를 들어 임차인이 임대료 인상으로 연간 100만원을 더 부담해야 한다고 가정하자. 자동 대출 시스템을 활용하면, 결과적으로 금리에 해당하는 50만원만 부담하면 된다.
임대료 인상에 따른 부담을 줄이는 동시에 임대인과 임차인 사이에서 발생할 수 있는 갈등을 방지하는 시스템이다.
임대인은 안정적인 수익 구조를 유지하고, 임차인은 임대료 인상에 대한 불안감을 해소할 수 있다.
■ 새로운 패러다임의 주거 문화 조성
누구나집 3.0 프로젝트는 단지에서 생산과 소비가 이뤄지는 공유경제 시스템을 장착했다.
누구나집은 시너지센터를 통해 입주민에게 카 셰어링, 케이터링, 교육, 돌봄, 의료, 세탁·클린 등 다양한 사회문화 서비스를 제공한다.
시너지센터는 공용 공간과 상업시설을 활용해 협력적 소비·생산 활동을 벌이는 곳이다. 입주민은 직접 시너지센터에서 일할 수 있으며, 이곳을 이용하면 그 금액의 10%가 시너지포인트로 적립된다.
입주민은 시너지포인트와 센터에서 일한 노동시간으로 임차료 또는 대출이자를 낼 수 있다. 협동조합 중심으로 생산·소비가 순환하는 시너지센터는 입주민들의 주거비·생활비·일자리 걱정을 덜어줄 수 있다고 시너지시티는 설명했다.
협동조합은 시너지센터를 통해 직업 능력 향상을 위한 교육 프로그램도 운영할 수 있다. 누구나집은 사회적 협동조합형 민간 임대주택이라는 특성상 조합원들의 자발적인 참여와 이해가 중요하다.
■ 누구나집 유사 사업장 주의해야
최근 누구나집을 표방하는 사업장이 늘고 있어 주의가 요구된다.
미분양 리스크를 줄이고 빠르게 이익을 챙길 속셈으로 누구나집 프로그램을 도용하는 것이다. 이런 사업장은 충분한 설명 없이 조합원을 모집하고 있다.
유사 사업장은 성공 여부가 불확실한 경우가 많다. 조합원이 낸 집값의 10%만으로는 사업 추진이 어렵기 때문이다. 자금 조달 구조가 확립돼 있는지, 입주민의 주거비를 최대한 줄이고 안정적으로 자금을 조달할 수 있는지 따져봐야 한다.
/목동훈기자 mok@kyeongin.com