건설교통부가 15일 '선계획-후개발'의 이용체계를 확립하기 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 시행령, 시행규칙, 지침 등 하위규정의 제정방안을 마련함에 따라 그간 난개발의 주요표적지역이었던 경기도내 준농림지(3천232㎢)의 무차별적 개발이 큰 제한을 받게 됐다.
그간 준농림지역에서는 공해배출시설이 아니면 모두 허용, 아파트·러브호텔등이 난립할수 있는 원인이 됐다.
그러나 이번 방안에는 도시관리계획사항중 일정규모 이상의 용도지역변경을 건교부장관이 결정하도록 계획한데다 도시계획수립을 위해서는 기초조사 및 지형도면 작성에 필요한 예산이 시·군별로 50억원가량 소요되나 이에 대한 언급이 없는등 지자체와의 마찰소지도 안고 있다.
도는 이에따라 ●체육시설설치를 위한 지구단위계획구역 지정에 관한 권한을 건교부장관에서 시·도지사에 위임 ●1㎢ 이상의 녹지지역을 주거·상업·공업지역으로 변경할 경우 현재처럼 시·도지사가 결정토록 조정 ●주상복합건물을 조례로 통제하기 보다 시행령에 명문화 ●제2종 지구단위계획구역 규모를 30만㎡에서 자연보전권역에 한해 10만㎡로 축소 하는 방안등을 건의할 계획이다.
다음은 시행령·시행규칙·지침의 주요골자.

◇용도지역·지구·구역 개편
내년부터 현재 준도시지역과 준농림지역이 관리지역으로 통합되며 토지적성평가를 통해 계획, 보전, 생산관리 등 3개 용도로 세분된다.
토지적성평가는 필지 단위별로 실시되며 자연적, 인문사회적, 공간입지적 평가항목간 중요도에 따라 가중치가 부여돼 계량화된다.
또 현행 경관지구는 자연, 문화재주변, 수변, 시가지, 일반경관지구로 나뉘며 대규모의 리모델링이 예상되는 지역은 리모델링 지구로 지정돼 용적률 기준 등이 완화된다.

◇건폐율·용적률 강화
지나치게 용적률이 완화된 상업지역의 경우 특별시 및 광역시의 조례제정 현황을 감안해 현행보다 100~200% 강화된다.
중심상업지구의 용적률은 1천500%에서 1천300%로, 일반상업지구는 1천300%에서 1천100%로, 유통상업지구는 1천100%에서 1천%로, 근린상업지구는 900%에서 800%로 바뀐다.
취락지구 등 예외지역은 주민생활에 불편이 없도록 건폐율이 40%에서 60%로 완화된다.

◇용도지역별 건축제한 조정
도시지역에서 건축제한은 원칙적으로 현행 틀을 유지하되 부분적으로 제한을 강화한다.
특히 주거지역내 대기오염, 소음발생 등 주거환경의 훼손이 우려되는 시설은 불허하고 녹지지역내 건축물의 층수는 4층이하로 제한한다.
비도시지역의 건축제한 방식은 현행 금지행위 열거방식에서 허용행위 열거방식으로 전환되고 용도지역별 유사성을 고려해 규제수준을 결정하되 공해공장 등 부적격 시설은 개별입지가 제한된다.

◇개발행위허가제 강화
개발행위 허가대상은 도시지역의 경우 건축허가 대상건축물, 50㎝이상의 절토, 50㎡ 이상의 물건적치 등 현행 기준을 그대로 유지하고 비도시지역은 농어업을 위한 물건적치 등을 제외하는 등 허가대상을 축소했다. 또 도시계획수립때 건물 등의 높이, 규모, 색채 등의 기준을 정하는 경관계획이 포함되도록 해 비도시지역에서도 러브호텔 등 주변환경과 어울리지 않는 시설이 들어서지 못하도록 했다.

◇기반시설연동제 도입
개발행위 집중으로 기반시설 부족이 예상되는 지역은 기반시설부담구역으로 지정해 개발행위자가 구역내 도로, 공원, 학교 등 기반시설을 설치하거나 부담금을 납부토록 했다.

◇지구단위계획제도 개편
기존 도시계획법에 따른 지구단위계획은 제1종 지구단위계획으로 대체하며 비도시지역 개발의 경우 상세한 계획을 수립한뒤 개발할 수있도록 하는 제2종 지구단위 계획제도를 신규 도입하고 해당지역은 기반시설 부담구역으로 지정된다.
제2종지구단위 계획구역은 기반시설의 적정공급을 위해 토지규모를 30만㎡ 이상으로 하고 건축제한, 건폐율, 용적률은 1.5배까지 완화된다.

◇향후 일정
법률은 내년 1월1일부터 시행하며 올 상반기에 시행령, 시행규칙, 지침등을 제정하고 올해말까지 지방자치단체가 조례를 제정하게 된다.