신규 부동산 공급, 주거비 하락에 밀접 영향… KDI "규제 완화해야"

신규 주택 공급이 전·월세 등 주거비용 하락에 큰 역할을 한다는 연구결과가 발표됐다. 새로운 아파트 공급이 비교적 원활했던 2012년부터 2019년까지 주거비용이 지속 하락하다가 공급이 줄어든 2019년 하반기부터 주거비가 재상승했다는 것이다. 한국개발연구원(KDI)은 최근 '임대 주거비 변화와 주택공급' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

■ 2019년 상반기까지 큰 폭 하락하던 통합주거비, 2020년부터 증가 전환

보고서에 따르면 통합주거비지수는 2012년부터 2019년 상반기까지 큰 폭으로 하락했다. 2011년 12월과 비교하면, 2019년 12월 기준 수도권은 19.3%, 비수도권은 27.1% 하락했다. 통합주거비지수는 국토교통부 실거래가 아파트 임대차계약 전월세전환율을 이용, 전세 임대계약을 월세 계약 형태로 환산해 주거비를 산출한 것이다. 큰 폭으로 떨어지던 통합주거비는 2019년 하반기부터는 점차 오르기 시작했고, 2020년엔 전년 대비 3.9%, 2021년엔 7.3% 상승했다.

큰 폭 하락하던 통합주거비, 2020년부터 증가 전환
KDI "주거비 하락 위해선 공급 늘리고 규제 완화해야"

오지윤 KDI 부동산연구팀장은 "2021년 말 기준 통합주거비는 2011년 대비 여전히 낮은 수준"이라면서도 "2020년부터 주거비와 전세가격이 동시에 빠른 속도로 증가하고 있다"고 설명했다. 연구팀의 조사 결과 지난해 말 기준 실질 통합주거비는 2011년 대비 수도권이 5.7%, 비수도권이 20.5%로 총 14.5% 낮게 나왔다.

통합주거비가 10년 동안 14.5% 저렴해졌다는 분석에 국민 몇 명이 동의할 수 있느냐는 지적에 대해 오 팀장은 "수도권과 비수도권 차이가 커서 전국적으로 볼 때는 격차가 있지만, 수도권은 비슷한 수준"이라고 했다. 통합주거비가 낮아졌다는 10년간 전세 보증금은 오히려 크게 올랐다는 지적에는 "전세보증금은 계약 종료 후 임차인에게 반환되기 때문에 그 자체를 주거비로 보기 어렵다"며 "임대인 입장에선 전세금을 은행에 넣어서 나온 이득이 이익인 셈이고, 2~4년 뒤 보증금을 돌려받는 임차인 입장에선 전세금을 조달할 때 얼마를 부담하느냐가 실질 주거비용으로 볼 수 있다"고 부연했다.

전세 보증금이 실제 올랐어도 이를 주거비 상승으로 간주한 게 아니라, 전세를 월세로 전환했을 때 부담한 비용을 주거비로 계산했다는 취지로 해석된다. 오 팀장은 "주거비를 전세가격 자체와 분리해 생각해야 할 때"라며 "실질 주거비가 하락해도 전세 가격 지수는 금리가 낮아지면 상승하거나 그 수준을 유지했다"고 강조했다.

■ 내렸던 주거비, 2019년 하반기부터 증가… 이유는 줄어든 주택 공급?

연구팀은 주거비가 2019년까지 내렸다가 최근 들어 빠르게 오르는 현상을 수요·공급 측면에서 분석했다.

오 팀장은 "2017년 이후 주거비 변화는 2020년을 제외하면 상대적으로 임대 공급 측 변화에 더 큰 영향을 받은 것으로 사료된다"며 "2017년부터 3년간 경기도 입주 물량만 1기 신도시 물량의 2배가 공급되면서 주거비가 하락했고 거래량은 증가했다"고 설명했다. 이어 "반면 2021년에는 공급이 감소하면서 거래량이 감소하고 주거비가 오르는 그런 형태를 보였다"고 부연했다. 결국 주택 공급이 늘면서 가격이 하락했고, 공급이 줄어들자 가격도 올랐다는 것이다.

실제 통계에서도 이 같은 경향이 확인된다. 통계청의 주택건설실적 통계에 따르면 주택 준공 실적은 2011년 33만8천813건에서 2018년 62만6천889건으로 최대치를 기록한 뒤 2019년 51만8천84건, 2020년 47만1천79건, 2021년 43만1천394건 등으로 감소했다.

다만 이 기간 수도권에선 일부 불규칙적인 모습이 나타나기도 했다. 오 팀장은 전세 관계가 불규칙했기 때문으로 해석했다. 그는 "양 전세 관계가 일정하지 않게 나타나면서 수요와 공급이 시기별로 다양하게 영향을 미친 시장이 형성됐다"고 했다.

연구팀이 실질 주거비를 신규 아파트 공급량에 대입해 계산한 결과, 주택 공급량은 수도권 주거비 추이의 약 46%를 차지하는 것으로 나타났다. 비수도권의 경우 영향을 미치는 정도가 79%에 이른다. 공급량 변동이 주거비 등락에 결정적 영향을 줄 수 있다는 의미다. 연구팀은 지역별 신규 주택 공급이 약 2년간 시차별로 해당 지역의 실질 통합주거비를 하락시켰다고 추산했다.

■ "주거비 하락 위해선 규제 완화해 주택 '공급' 늘려야"

연구팀은 주택 공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 공급 관련 규제를 완화할 필요가 있다고 주장했다. 오 팀장은 "수요 변화에 따라 자율적으로 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 인위적인 공급 규제를 지양하고, 공공 주도 공급이 어려운 도심지엔 신규 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 정비사업 관련 규제를 점진적으로 완화할 필요가 있다"는 의견을 피력했다. 이를테면 도심지 정비사업에 대한 규제에 대해서도 이견과 갈등이 있을 수밖에 없지만, 지양해야 한다는 취지다. 오 팀장은 "안전 진단, 재건축 초과이익 환수제와 같은 사전 규제는 가격 상승 압력을 일시적으로 막을 수 있다"면서도 "사후적으로는 신규 공급이 억제돼 주거비 측면에서는 바람직하지 않을 수 있다"고 설명했다.

끝으로 오 팀장은 "주택 시장은 수요가 오르면 공급이 늘면서 가격은 하락하고, 이는 수요 감소와 공급 감소로 이어지는 사이클을 보인다"며 "공급 관련 규제가 많이 걸려 있으면 원활한 사이클 형성이 어려워 문제가 생길 수 있기 때문에 규제를 점진적으로 완화할 필요가 있다"고 강조했다.

/김동필기자 [e-mail]

통합주거비지수/자료:KDI

연도별 주택준공실적/자료:통계청