국토부, 윤석열 대통령 공약 '분양가 상한제 개편안' 발표
재건축·재개발 정비사업 분양가에 거주자 이전비 등 포함
주요 건축 자재 15% 이상 인상 시 기본형 건축비 수시 조정
건설 원가 상승세 등 반영하면 분양가 최대 4% 인상 예측
재건축·재개발 정비 사업의 갈등 요인 중 하나였던 세입자 주거 이전비 등이 앞으로는 아파트 분양가에 추가로 반영된다. 또 건설원가 상승세를 감안해, 적어도 3개월에 한 번 고시할 수 있던 기본형 건축비는 주요 자잿값이 15% 이상 오르면 수시로 조정할 수 있도록 했다. 분양가 상한제 개편으로 새 아파트 분양가는 1.5~4% 인상될 것으로 분석된다.재건축·재개발 정비사업 분양가에 거주자 이전비 등 포함
주요 건축 자재 15% 이상 인상 시 기본형 건축비 수시 조정
건설 원가 상승세 등 반영하면 분양가 최대 4% 인상 예측
국토교통부는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 연 제1차 부동산 관계 장관회의에서 이같은 내용을 담은 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 발표했다.
분양가 상한제는 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 더해 분양가를 산정한 후 그 가격 이하로 분양토록 한 제도다. 보통 분양가는 주변 시세의 80% 이내에서 책정된다. 그러나 여러 대내외적 여건이 변화하면서 개편 필요성이 제기됐고, 윤석열 대통령은 이를 공약으로 내걸었다. 대통령직인수위원회 역시 국정 과제로 선정했다. 당초 올 하반기에 발표될 예정이었지만, 주요 지역 정비사업 조합들이 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 미룬다는 지적이 나오자 시기를 앞당겨 이날 발표했다.
상한제 적용 대상인 재건축·재개발 정비사업장에서 분양가를 산정할 때 세입자 주거 이전비와 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비용(이자), 총회 운영비 등도 분양가에 반영키로 한 게 이번 개편안의 특징이다. 공공 택지 개발 사업과 달리 정비사업은 기존 거주자 이주 비용 등 부가 비용이 발생하는데, 그동안 분양가에는 반영되지 않아 사업 추진 과정에서 갈등 요인으로 작용했다는 점을 감안한 것이다.
또 지난해 하반기부터 건설원가가 천정부지로 치솟자, 당초엔 적어도 3개월에 한 번 고시할 수 있던 기본형 건축비를 수시로 고시할 수 있도록 했다. 품목 역시 기존 4개 품목(레미콘·철근·PHC 파일·동관)에서 5개 품목(레미콘·철근·창호 유리·강화 합판 마루·알루미늄 거푸집)으로 조정했다. 5개 품목 중 레미콘·철근 상승률의 합이 15% 이상이거나 유리·마루·거푸집 상승률의 합이 30% 이상인 경우는 마지막 고시 후 3개월이 지나지 않아도 수시로 고시할 수 있다.
여기에 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 심사할 때도 자재비 가산제도를 신설해, 이같은 건설원가 급등 상황에 대응하기로 했다. 이 경우 자잿값이 단기간 급등하면, 급등분의 일부가 분양가에 반영된다. 지금처럼 인근 단지 시세 등만 기준으로 분양가를 산정하면 건설원가가 급등했을 때의 상황을 제대로 반영하지 못한다는 지적에서다. 시세 비교를 위한 인근 사업장의 기준도 준공 20년 내 단징서 10년 이내 단지로 변경된다.
아울러 한국부동산원에서만 진행하던 택지비 산정 심사에 외부 전문가가 참여토록 했다. 별도의 택지비 검증위원회를 통해 심사 결과에 대한 국민적 신뢰도를 높인다는 방침이다. HUG의 고분양가 심사 평가 기준 및 배점도 모두 공개하기로 했다. 이의가 있으면 통보 7일 안에 이의 신청도 가능하다.
건설원가 급등 상황 등 최근의 대내외적 여건이 분양가에 반영되는 만큼, 분양가는 최소 1.5%에서 최대 4%까지 상승할 수 있을 것이라는 게 국토부의 예측이다. 한편 개편된 분양가 상한제는 현 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용된다.
/강기정기자 kanggj@kyeongin.com