국토교통부가 경기도내 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시에서 가장 먼저 재건축에 들어갈 ‘선도지구’를 발표했다. 1기 신도시 노후계획도시정비 선도지구로 총 13개 구역, 3만5천897가구를 선정한 것이다. 이는 지난 5월22일 1기 신도시 정비 선도지구 선정 계획 발표 후 약 6개월 만이다.
이번 선도지구는 1991년부터 입주한 1기 신도시 전체 29만2천가구 중 약 12%에 해당한다. 가장 규모가 큰 분당은 3개 구역 1만948가구가 선정됐고, 일산은 3개 구역 8천912가구가 뽑혔다. 중동은 2개 구역 5천957가구가, 평촌은 3개 구역 5천460가구가, 산본은 2개 구역 4천620가구가 각각 선정돼 가장 먼저 재건축을 시작한다. 선도지구에 뽑힌 단지들은 특별정비계획 수립에 착수한 뒤 내년 특별정비구역 지정에 이어 2026년 사업 시행-관리 처분인가-2027년 착공-2030년 입주를 목표로 재건축이 추진된다. 국토부는 대개 10~15년이 소요되는 재건축을 정부와 지자체가 적극 지원해 6년 안에 재건축 단지를 마무리하겠다는 입장이다.
하지만 국토부의 선도지구 발표에도 사업을 둘러싼 논란과 문제점은 남아 있다. 선도지구 결과 각 단지별 점수가 발표되지 않아 분당 등 경쟁이 치열했던 지역은 ‘공정성’ 논란이 불거질 가능성이 있다. 이에 국토부는 선도지구에서 탈락한 14만9천여 가구와 나머지 1기 신도시 단지들의 경우 공모가 아닌 주민 합의제로 정비계획을 먼저 마련한 단지부터 재건축을 추진하겠다고 밝혔지만, 탈락한 단지들의 불만은 사그라들지 않고 있다. 또 공공 기여와 분담금을 놓고 주민 간 갈등을 빚을 요인이 많고, 선도지구 사이에서 빈익빈 부익부에 따라 사업 진행 속도가 차이를 보일 것이라는 지적도 나온다.
가장 큰 문제는 소유주들이 부담해야 할 분담금에 대한 논의가 전무한 점이다. 선도지구 선정 경쟁이 과열되면서 각 단지들은 추가 점수를 받기 위해 공공 기여 증가 및 임대주택 비율을 최대한 높게 제출했다. 공공 기여가 많으면 일반분양 물량이 줄어들어 기존 소유주들이 낼 분담금이 증가할 수밖에 없는 구조다. 최근 2~3년 건설시장에서 공사비가 급등한 것도 큰 부담이다. 분담금이 치솟으면 선도지구로 선정된 단지라도 주민 간 합의가 이뤄지지 않아 재건축이 지연될 수 있다. 선도지구 지정이 곧 사업의 성공이라 단정할 수 없는 배경이다.