인천시 ‘구도심 역세권 복합개발’ 민간 참여 조례 추진

공공 재정 사업 위주… 주민 반발땐 한계

신탁·리츠 방식 허용 주택 공급에 ‘속도’

사업자 인센티브·일정물량 SOC로 제공

인천시 동구 송현자유시장(양키시장)과 동인천역 북광장 일대 모습. /경인일보DB

공공이 주도했던 노후 구도심 주택 공급사업에 민간 사업자가 참여할 길이 열린다. 인천시는 구도심 역세권에 신탁이나 리츠 방식의 도심 복합개발을 허용하는 조례를 제정해 주택 공급에 속도를 내겠다는 방침이다.

인천시는 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’(도심복합개발법) 시행에 따른 조례 제정을 추진하고 있다. 도심복합개발법은 사업성이 낮은 노후 도심 역세권 지역에 민간 부동산투자회사 등이 공공주택 사업을 할 수 있도록 건폐율과 용적률을 상향하고, 통합 심의를 적용해 사업 절차를 간소화하는 제도다. 인천시는 경인전철이 지나는 중구·동구·미추홀구 지역에 도심 복합개발 수요가 있다고 보고 조례 제정을 추진 중이다.

현재 공공주택 공급은 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사(iH) 등 공공이 재정을 투입하는 사업이 주를 이룬다. 그러나 주택사업 예정 토지를 매입하는 과정에서 감정평가 절차나 보상비를 두고 토지 소유자와 주민들이 반발할 경우 계획된 시점에 주택을 공급하기 어렵다는 한계가 있다.

신탁사 등 민간 부동산 사업자가 공공주택 사업에 참여하면 주택 공급을 속도감 있게 진행할 수 있는 장점이 있다.

토지 소유자가 자신의 토지를 민간 사업자에게 맡기고, 사업자는 사업 수행으로 창출한 이익을 소유자에게 돌려주는 형태다. 도시정비 사업이나 아파트 재건축 사업에서 신탁 방식을 활용한 사례가 많은데, 공공주택 사업에도 이를 적용하는 방식이다.

인천 구도심 인천역 일대. /경인일보DB

다만 기존 제도로는 민간 사업자가 사업성이 떨어지는 노후 도심에서 주택사업을 추진할 유인이 떨어진다. 따라서 도심복합개발법은 용적률을 법적 상한선의 140%까지 상향할 수 있는 인센티브를 주고, 주민 동의 요건도 토지 소유자 3분의2가 동의하면 다음 절차가 진행될 수 있도록 문턱을 낮췄다.

민간 사업자에게 인센티브를 주는 대신 공급되는 주택의 일정 물량을 공공주택과 생활사회간접자본(SOC) 등으로 제공하는 게 이 사업의 핵심이다. 민간 사업자가 공공주택을 얼마나 공급할지를 규정하는 건 지방자치단체가 조례로 정하도록 법에서 규정하고 있다. 인천시는 도심복합개발법에 따라 공급되는 주택의 30~50%를 공공주택으로 공급하는 방향으로 조례안을 준비할 계획이다.

인천시 관계자는 “구도심의 노후 건축물 현황과 공공주택 수요 등을 종합적으로 검토해 공공주택 공급 비율을 정할 계획”이라며 “올 상반기 중 조례가 제정될 수 있도록 관련 절차를 밟을 예정”이라고 했다.

/한달수기자 [e-mail]