판교신도시 공급 방향이 원가연동제·채권입찰제 및 전매금지기간 연장 등으로 가시화되면서 청약전략 수정이 불가피하게 됐다. 구체적인 내용은 이달말 발표될 정부의 부동산 종합대책에 포함될 예정이지만 정부가 내놓은 윤곽은 이같은 공급방향이 적극적으로 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 이에따라 판교신도시의 중대형 아파트는 초기 부담도 크게 늘어나고 입주후 전매도 중소형 평형과 마찬가지로 제한될 전망이다. 부동산 정보업체 부동산뱅크는 이처럼 변화되는 판교신도시 정책에 따라 달라지는 분양방식과 이에 맞춘 청약전략을 14일 발표했다.

　판교신도시에 적용될 주택채권입찰제는 당첨자가 시세보다 낮은 가격에 분양 받아 차익을 챙기는 것을 환수하기 위해 분양가와 주변 시세와의 차익 분에 대해 일정 수준의 국민주택채권을 매입토록 하는 제도다. 채권입찰제는 지난 1983년 처음 도입됐다가 외환위기 직후인 1999년 7월 폐지됐다.
　판교 중대형 아파트에 대해 적용될 채권 발행 총액이나 발행기관, 액면금액, 이율, 채권 매입 상한 범위 등의 세부 내용은 아직 정해지지 않았다. 하지만 과거에 시행한 적이 있는 제2종 국민주택채권(당시 20년 만기, 연리3.0%)의 재도입이 예상된다. 채권 매입한도도 당시 기준인 시세와 분양가 차이의 70%(채권상한액)가 가장 유력시 되고 있다. 이율은 현 금리수준을 감안할 때 과거 제2종 국민주택채권 이율인 3.0%와 비슷하거나 이보다 다소 낮은 수준에서 결정될 가능성이 크다. 하지만 채권 할인율은 금리가 당시에 비해 절반 가량 떨어진 만큼 50% 선까지 높아질 가능성도 있다.

　중대형 아파트의 분양가는 원가연동제의 영향을 받아 다소 낮아질 전망이다. 지난 6월 정부가 제시한 기준 분양가는 평당 1천560만 원선이었다. 이미 원가연동제를 적용한 전용 25.7평 이하 판교아파트를 참고해 중대형아파트 분양가를 추정하면 표준건축비(339만원), 부대비용(46만원), 토지비용(715만원) 등을 합산하면 1천100만원선. 따라서 40평형 아파트의 분양가는 4억4천만원 정도가 될 것으로 보인다. 이는 당초 정부에서 제시한 가격보다 41%가 떨어진 가격이다.

　하지만 여기에 채권을 따로 매입해야 한다. 채권상한액을 70%, 인근 분당 백궁정자지구 40평형대 평균시세 평당 2천200만원을 적용하면 평당 시세차익은 1천100만원(2천200만~1천100만원)에 이른다. 따라서 채권상한액은 70% 수준인 770만원 수준이 나온다. 40평형의 경우 채권상한액은 3억800만원이 되는 것이다. 채권을 할인해 되팔 경우 할인율을 50%로 적용해 계산하면 아파트를 분양 받기 위해 들어가는 돈은 분양가(평당 1천100만원)+채권매입액(평당 770만원)-채권할인액(385만원)으로 평당 1천485만원이 된다. 즉, 40평형을 분양받기 위해 들어가는 분양 총액은 5억9천400만원이 되는 셈이다.

　하지만 정부는 채권상한액을 인근주변시세의 70%에서 80~90%로 확대하는 방안도 검토하고있다. 이에 따라 채권매입에 필요한 초기 자금이 부담돼 실수요자들의 부담이 커질 것으로 예상된다.
　반면, 민간개발방식으로 시행되는 중소형 분양가는 큰 변동이 없을 전망이다. 지난 5월 정부는 중소형의 경우, 분양가 상한제를 적용해 평당 950만~1천26만원 선으로 사실상 확정 지었기 때문이다.

　이처럼 판교신도시 공급방식이 공영개발로 추진됨에 따라 청약 대기자들은 청약 전략을 새로 짜야 할 것으로 보인다. 정부는 판교신도시에 지어질 중대형 공공임대아파트 청약자격을 청약저축과 청약부금 가입자로 확대하는 방안을 검토 중이다. 현행규정에는 청약저축, 청약부금 가입자들은 25.7평 이하 아파트에 청약할 수 있고, 이를 초과하는 아파트는 청약예금 가입자만이 지원할 수 있다.

　게다가 신도시 공급물량 모든 평형 전매제한 기간을 5년에서 10년으로 하자는 의견이 제기되고 있다. 내년 판교신도시 분양계획이 이뤄진다고 봤을 때 2016년까지 집을 팔지 못한다는 것이다.

　판교 아파트에 이처럼 각종 규제들을 적용함에 따라 ‘판교로또'가 무색해질 것으로 보여 실거주를 원하는 사람들은 적극 청약에 나서볼 만하다. 특히 전용 25.7평 초과 아파트의 청약 경쟁률은 낮아질 것으로 보인다. 중대형 물량이 당초물량(6천343가구)보다 3천가구 늘어나고, 채권구입비용을 마련하지 못한 일부 청약자들이 청약을 포기할 것으로 보이기 때문이다.
　현재 대부분 부동산 전문가들은 채권 구입액을 2억원 이상 써내야 당첨 안정권으로 보고 있다. 전용 25.7평 초과 아파트는 내년 하반기로 분양이 늦춰질 가능성이 높다. 따라서 전용 25.7평 이하 청약통장을 가진 사람들은 통장 금액을 늘려 대형 평형을 노리는 방법도 고려할 만하다. 부족금액을 보전한 뒤 1년이 지나면 중대형 평형에 청약할 수 있기 때문에 공급일이 내년 8월 이후로 청약 일정이 잡힌다면 1순위 청약이 가능하다.

　반면, 전용 25.7평 이하 아파트는 청약경쟁률이 높아질