“살벌한 부동산 규제, 내 청약통장은 어떻게 해야하나….”
　상반기 내내 '판교 로또'를 꿈꾸던 청약통장 보유자들이 정부의 강도높은 8·31 대책으로 허둥대고 있다. 판교 공영개발과 분양가 규제는 물론 기존 주택대출자에 대한 대출마저 규제의 '사슬'에 묶여 판교청약의 메리트가 크게 줄어들었기 때문이다. 하지만 이번 8·31 대책은 실수요자에게는 큰 영향을 주지 않고 오히려 유리한 점이 많아진 정책이기 때문에, 내집마련을 꿈꾸는 청약통장 보유자들이 이를 현명하게 사용한다면 더 좋은 효과를 볼 수 있다.
　부동산 정보제공업체 스피드뱅크가 내놓은 '8·31 대책에 대처하는 올바른 청약통장사용법'을 살펴본다.

　▲서민층 실수요자에게 호의적인 대책
　정부는 일단 공급을 늘리고 원가연동제나 주택채권입찰제 및 원가공개 등으로 분양가를 규제한다고 밝혔다. 또한 청약제도를 개편하여 무주택기간, 소득, 자산, 가구현황 등을 감안하여 청약우선순위를 부여할 방침이다. 금융혜택도 늘어난다. 무주택자 등이 주택구입시 모기지 지원확대 및 모기지 보험 등이 지원된다. 또한 생애최초 주택구입자금 지원도 재개된다. 청약저축자의 경우 공영개발방식이 적용되면 당첨확률이 증가하는 것은 물론 거여신도시 등 새로운 공공택지지구에도 청약기회가 생기거나 늘어날 전망이다. 또한 다양한 임대주택을 공급해 임대주택청약자들에게 혜택이 돌아갈 것으로 보인다.

　▲대출규제, ‘묻지마청약’은 금물
　기존에 분양을 받을 때는 아파트 자금의 20~30%만 있어도 얼마든지 분양을 받을 수 있었다. 그러나 이제는 분양 받을 때 신중을 기해야 한다. 앞으로는 사실상 담보대출이 가구당 1건으로 제한되게 되므로 이미 주택담보대출이 있는 경우라면 신규분양을 받아도 입주시기에 중도금 및 잔금대출이 주택담보대출로 전환되지 않는다. 따라서 기존 주택의 대출을 갚거나 분양 받은 주택을 등기 후 매도하여 중도금 및 잔금대출을 갚아야 한다.

　▲판교, 철저히 실수요 위주로 접근해야
　판교는 지난 6월 택지공급이 끝난 25.7평 이하 물량은 그대로 민간건설이 짓는다. 그러나 25.7평 이상은 주공이 지어서 분양하는 것으로 변경됐다. 이렇게 되면 주공이 짓는 비율이 확연히 늘어나는 셈. 현재는 주공이 분양하는 경우 청약저축자만 청약할 수 있으므로 이 방식이 유지되는 한 청약저축자는 당첨확률이 늘어난다는 계산이다. 하지만 이처럼 당첨확률이 늘어나도 공공임대는 10년후에 분양전환될뿐 아니라 임대 외 분양물량 역시 25.7평 이하는 분양계약일로부터 10년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 불가능하므로 투자가치는 현저히 떨어진다. 따라서 실수요 위주로 접근할 필요가 있다.

　▲공공택지분양, 규제 많고 시기 늦어
　공급 증대의 일환으로 송파 신도시 등 강남에 신도시를 건설키로 하고 현재 개발중인 김포 신도시와 경기도 양주 옥정 지구 등 4, 5개 지구를 확대해서 개발하기로 했다. 또한 공공택지 분양물량은 당초 계획과는 달리 중대형 비중을 50%로 늘리기로 했다. 그러나 판교와 마찬가지로 전매제한 및 분양가 제한이 실시될 전망이므로 실수요자가 아닌 이상 묻지마청약은 금물이다.

　또한 파주 1단계 분양 등 몇몇 택지지구를 제외하고는 택지지구가 새로 지정되거나 확대되는 경우 2008년 하반기 중 최초 분양이 이루어질 전망이므로 지나치게 오래 기다릴 공산이 크다. 공공택지지구 내에 분양하는 아파트도 택지공급시기에 따라 원가연동제 및 주택채권입찰제 등의 적용이 달라지므로 청약에 각별히 유의해야 한다.

　▲미분양 노려라
　정부의 대출 규제책으로 신규분양시장은 냉기가 감돌 전망이다. 분양시장의 상당부분이 가수요로 형성되어 있는 지금, 대출지원이 감소하면 분양시장상황이 더욱 악화될 것으로 보인다. 자금력이 풍부하지 않은 경우라면 섣불리 청약에 나서지 않아야 하고, 청약경쟁률이 과열될 곳이 아니라면 전반적으로 경쟁률 하락이 예상되므로 미분양을 기다렸다가 층향동을 선택해서 계약하는 것이 낫다.

　▲청약통장별 행동강령
　청약저축자는 공영개발방식으로 전환되면서 청약기회와 당첨확률 모두 늘어날 전망이다. 자금이 여유가 있다면 청약저축으로 분양전환을 받을 수 있는 공공임대 또는 민간임대를 노리거나 알짜대형택지지구에 분양예정인 주공물량을 청약하는 것도 좋은 방법이다.
　청약부금가입자의 경우 가입하는데 목돈이 필요 없으나 전용면적 25.7평 초과분은 청약할 수 없다. 공공택지분양 등 전반적으로 중대형이 증가하므로 전용면적 25.7평은 물론 30.8평 이하로 모두 청약이 가능한 청약예금(600만원)으로 전환하는 것이 낫다.