성남에 사는 최모(56)씨는 고향인 충북 음성의 중개업소로부터 농지 투자를 권유받고 고민중이다.
노후 대비용으로 땅 투자를 고려하고 있었는데, 올해부터 토지 취득 자격이나 관련 세금 등 규정이 바뀌었다는 소식 때문이다. 최씨는 “땅 투자는 하고 싶은데 자칫 잘못해서 세금이나 과태료 등을 많이 물게될까봐 망설여진다”고 말했다. 정부의 8·31대책으로 외지인의 토지 취득 환경이 크게 달라졌다. 최씨와 같은 외지인들은 올해부터 토지 투자에 각별히 유의해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇까다로워진 외지인 투자=올해부터 비사업용 토지나 농지·임야의 외지 소유자(부재지주)의 경우 비투기지역에서도 양도세가 실거래가로 과세돼 세 부담이 늘어난다. 종전까지 비투기지역에서는 시가보다 훨씬 싼 양도세를 공시지가로 부과했었다.

또 내년부터는 부재지주의 양도세율이 9~36%에서 60%로 중과되고, 장기보유 특별공제(10~30%)도 받을 수 없게 된다. 토지거래허가구역내 농지 및 임야 등의 취득 자격도 강화된다. 종전까지 가구주 및 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시·군에서 6개월 이상 거주해야 살 수 있었으나 올해부터는 1년 이상 거주해야 가능하다.

허가구역내 의무이용기간도 늘어 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수 없다. 또 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5~10％에 이르는 이행강제금이 부과되고, 3월부터는 토지거래행위 위반행위를 신고하는 사람에게 신고포상금을 주는 '토(土)파라치' 제도가 운영된다.

◇재촌(在村) 규정 등 지켜야=만약 최씨와 같은 외지인이 농지나 임야를 구입해 양도세 등 부담을 줄이려면 '재촌(在村-실제 거주하기)'과 '자경(自耕-직접 농사짓기)' 규정을 잘 지켜야 한다. 그래야 농사 등을 목적으로 한 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않는다. 농지는 이 두가지를 모두 충족해야 한다. 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지 소재지 시·군·구나 연접 시·군·구에 살고 있어야 한다. 이때 특별시나 광역시는 '구(區)'를 기준으로 적용하므로 주의해야 한다.

자경 규정은 상시 농업에 종사하거나 농사의 절반 이상을 자신이 직접 지어야한다. 하지만 양도일 현재 재촌과 자경 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받는 것은 아니다. 양도일 현재 ▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나 ▲5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▲보유기간중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 경우에만 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 다만 300평(1천㎡) 이하의 주말·체험 영농은 재촌 규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다. 임야는 재촌 규정만 갖추면 된다. 양도일 현재 ▲3년 이상 보유기간중 2년 이상 ▲5년 이상 보유기간중 3년 이상 ▲보유기간중 80% 이상 임야 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주해야 한다.

만약 토지거래허가구역에서 거래허가요건 및 의무이용을 위반하면 토파라치의 신고 대상이 될 수 있어 유의해야 한다. 건교부 관계자는 “농지·임야를 매수한 사람의 세대원 전원이 1년 이상 해당 시·군에 거주하지 않았거나 토지이용계획서대로 이용하지 않았을 경우 등이 해당된다”며 “재촌 규정을 지키기 위한 위장전입 등 불법 행위가 힘들어질 것”이라고 말했다.

◇농지 위탁은 양도세 중과=농지를 취득해 본인이 직접 농사를 지을 수 없을 때는 농지은행에 위탁할 수 있다. 지난해 10월부터 도시민들이 300평(1천㎡) 이상의 농지도 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않고도 소유할 수 있다. 하지만 이 경우에는 재촌 및 자경 규정에 부합하지 않아 양도세가 내년부터 60%로 중과되므로 유의해야 한다. JMK플래닝 진명기 사장은 “자경이 어려워 농지를 처분하려면 양도세가 중과되기전인 연내 파는 게 좋다”며 “또 경지정리가 잘돼 있거나 항공방제가 가능한 농업진흥지역 농지의 경우 시세 차익을 거두기 어려워 처분하는 게 낫다”고 말했다. <연합뉴스>