건교부 '재건축 초과이익환수 시행령' 입법예고

　건설교통부는 `재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 대한 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 제정안을 마련해 3일 입법예고했다.
　입법예고안에는 3·30대책에서 발표한 재건축 개발부담금 부과 방법을 구체화하고 부담금의 기초가 되는 `초과이익'의 객관적 산정방법을 규정하고 있다.
　재건축 개발부담금은 법 시행일(9월 25일 예정) 이후 관리처분 인가를 신청하는 단지부터 적용된다.

◇개발이익 산정 방법은=재건축의 초과이익은 준공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인시점의 주택가격, 개발비용, 정상집값 상승분을 뺀 가격으로 정한다. 이때 주택가격은 공시가격을 기준으로 하되 공시제도 도입전 재건축이 착수된 단지나 준공 직후여서 공시가격이 없는 단지는 복수의 우수 감정평가 법인이 가격을 조사해 산술평균한 가격을 사용하도록 했다. 개발비용은 재건축 사업에 소요된 건설비용, 제세공과금, 재건축 임대주택 의무건설 비용, 조합운영비 등으로 구성된다. 이중 건설비용에는 공사비, 설계감리비, 부대비 외에 재건축 사업시 필요한 기존 주택의 철거비, 안전진단비용, 감정평가 수수료, 회계·감사비용, 컨설팅 등 용역비용을 모두 포함키로 했다. 제세공과금은 취득·등록세, 면허세, 법인세, 산재보험료 등 일반적인 세금에다 기반시설부담금, 광역교통시설부담금 등 각종 부담금을 합해 산출된다.

정부는 또 개발이익의 이중환수를 방지하기 위해 재건축 임대주택 의무건설에 따른 소요비용을 개발비용으로 공제하기로 했다.

◇개발부담금의 조합원 배분은 어떻게=재건축 조합의 전체 개발이익은 개시시점(추진위원회 인가)부터 종료시점(준공시점)까지의 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하고 이를 일(日) 단위로 안분해 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼만 부과한다. 이때 법 시행일 이전에 재건축 사업이 시작된 경우에는 조합원 개별 부담금을 산정할 때는 개시시점 가격이 아닌 법 시행일 당시의 주택가격을 고려해야 한다.

◇일부 형평성 문제도 제기될 듯=이 경우 법 시행일 이전의 조합원별 보유기간이 고려되지 않아 주택을 오래 보유하고 있던 사람이 상대적으로 유리한 상황이 발생해 형평성 논란이 있을 것으로 보인다.

법 시행일 이전에 같은 평수의 주택을 소유하고 있고, 입주후 평수도 동일하다면 법 시행일 전 10년을 보유한 사람이나 5년을 보유한 사람이나, 3억원에 산 사람이나 6억원에 산 사람이나 개발부담금이 똑같기 때문이다.

또 법 시행일 이후 상대적으로 다른 조합원에 비해 비싼 값에 주택을 매입했다하더라도 전체 개발이익을 조합원별로 안분하기 때문에 본인의 실질 시세차익이 1억원이라도 시세차익이 2억원인 조합원과 개발부담금은 똑같이 내야 하는 문제도 발생한다. <연합뉴스>