지구단위계획구역이 완전한 '계획'으로 이행되지 못하고 '구역'에서 좌초되는데는 크게 두가지 이유가 있다. 민간개발자가 입안 제안과정에서 주민반발에 부딪혀 사업을 포기하는 경우와 자치단체의 소극적 행정이 대표적이다.

◇첨예한 이해관계, 주민동의 어렵네=지구단위계획은 개발을 전제로 한 것이다. 즉 개발이 예상되는 지역에 미리 계획을 세워 난개발도 막고 체계적으로 개발해보자는 취지다. 예를들어 자연녹지를 일반주거지역으로 변경하거나 1종일반주거지역을 2종일반주거지역으로 종상향하는 등 개발여건을 완화하는 대신 도로, 공원, 학교 등 기반시설을 확보해 공공성을 높이는 기능을 동시에 충족하는 식이다.

당연히 주민들의 기대가 클 수밖에 없고 민간 개발자도 의욕적이다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'은 민간의 자발적인 개발의지를 도시계획에 반영하기 위해 민간이 지구단위계획 입안을 제안할 수 있도록 허용하고 있다. 이를 감안해 시군들도 민간개발자의 개발 움직임이 활발해질 경우 해당 지역을 지구단위계획구역으로 묶어두고 계획입안 제안을 기다리는 경우가 많다.

그러나 민간개발자의 개발구상이 모두 성사되는 것은 아니다. 민간제안이 이뤄지려면 해당지역 토지소유자의 3분의2이상의 동의를 얻어야 하지만 그 과정이 만만치 않기 때문이다.

김포시 신곡1지구(13만8천400㎡)의 경우 2003년 9월 제1종지구단위계획구역 지정이후 민간제안 움직임이 있었으나 주민 동의를 엊지 못해 실효된뒤 현재 또다른 민간제안이 준비중이다.

◇시군 "용역비 없다" 나 몰라라=지역주민들의 적극적인 개발의지가 가장 중요하다 하더라도 지구단위계획 수립권자는 어디까지나 시장·군수다. 따라서 구역을 지정할 경우 이를 발전적 계획으로 이행시키는 책임도 결국 시장·군수에게 있는 것이다.

그러나 대부분의 시군들은 구역지정만 해놓고 손을 놓고 있는 실정이다. 지구단위계획을 입안하기 위해 각 지구별로 용역비용이 소요되는데다 자칫 행정기관이 주도할 경우 주민반발을 감당할 수 없다는 것이 그 이유다. 지나친 소극적 행정으로 집단민원의 빌미를 사지 않겠다는 것이다.

이와는 반대로 의욕만 앞세워 구역지정을 한뒤 이를 감당하지 못해 기간을 넘긴 경우도 허다하다. 남양주시의 경우 지난 2003년 3월 관내 11개 지구에 대해 제1종지구단위계획구역 지정을 했으나 이중 6개 지구에 대해서만 계획수립을 완료했다. 나머지 5개 지구는 민간제안자가 나서지 않아 포기한 것이다.

광주시의 경우 지난 2002년 관내 24개 지구를 한꺼번에 구역지정을 했으나 이중 3년 기한내에 계획수립을 완료한 곳은 2곳에 그쳤다. 나머지 22개 지구는 아파트 인허가에 대한 뇌물사건으로 세상을 떠들썩하게 했던 '오포비리'의 여파로 행정행위가 1년 이상 중단되면서 실효되기도 했다.

이에대해 도 관계자는 "실효가 되더라도 재입안을 할 수 있어 큰 혼란이 초래되는 것은 아니지만 개발행위 제한 등을 전제로 구역을 지정해 놓고도 계획을 수립하지 못한 것은 행정의 책임과 신뢰성에 문제가 있는 것"이라고 말했다.

#지구단위계획=개별적인 건축허가로 난개발이되는 것을 막기 위해 일정 구역에 대해 주변여건, 기반시설, 환경 및 미관 등을 종합적으로 고려해 개발방향을 제시하는 것으로 도시관리계획에 속한다.