상가 투자자 A씨는 3년전 상가를 분양받아 임대사업을 시작했다. 임대가는 보증금 5천만원에 월세 200만원. 하지만 장사가 잘 되지 않았던 임대업소는 보증금을 모두 잠식한 상태에서 임대차 계약을 종료했다. 이후 임차인을 찾았으나 희망자는 나오지 않았고 아직까지 속앓이만 하고 있다.

상가 투자는 보통 안정적 임대료 수입이 큰 매력으로 꼽힌다.

그러나 경기 불황과 내수 침체 등으로 생각보다 임대료 수입이 적은 경우도 있고 투자후 임대가 놓아지지않아 속을 끓이는 경우도 많다. 이런 상황이 늘다보니 최근엔 투자 위험성을 줄이고 수요자들의 투자를 활성화시키기 위해 선임대가 완료된 상가들이 속속 등장하고 있다. 하지만 선임대가 맞춰졌다고 무조건 꾸준한 임대 수익을 보장받을 수 있는 것은 아니다. 임대가 맞춰진 상가에 투자했다가 낭패를 본 사례도 있어 유의할 필요가 있다.

상가뉴스레이다는 투자자가 향후 임대차 계약의 안정적 유지를 위해 필요한 요소들을 소개했다.

첫째, 임차인의 업종 성격에 따른 시설투자 수준을 살펴라.

임차인이 상당한 시설 투자를 해야 영업이 가능한 경우, 투자비가 적은 업종에 비해 훨씬 더 꼼꼼하게 가게를 운영하게 된다.

영업 집착 또한 크기 때문에 가게를 단시간에 비우는 일이 적어 임대를 내주는 입장에서는 바람직하다.

둘째, 임차인의 안정적 지불 능력 이행 가능성 여부를 따져라.

은행이나 인지도 높은 브랜드 업종으로 임대차 계약이 진행된 경우라면 지불 주체의 임대료 체불에 대한 가능성이 훨씬 줄어든다. 은행 24시간 무인점포는 해당 기업의 임대차 종료 의사가 있더라도 개인임차인처럼 승계자에게 과도한 권리금을 요구하기보다는 점포 보증금을 돌려받는 선으로 정리하는 경우가 많다.

그렇기 때문에 새로운 임차인을 구하는데 권리금이 없는 점포 공급이 가능해 추후 새로운 임대를 진행하는데 부담이 적을 수 있다.

셋째, 임차인의 장사 경험을 검증하라.

임대인의 입장에서는 보증금과 월세 등과 같은 경제적 수치에만 집착해서 수익을 분석하기보다는 임차인의 경영 수완을 검증하는 중장기적 임대차 안정성을 검증할 필요가 있다. 이는 장사의 초보와 장사의 프로가 같은 자리에서 장사를 하더라도 서로 다른 결과를 낼 수 있기 때문이다.

동반자적 임대차 관계를 유지하기 위해 꼭 필요한 요소임에도 불구하고 많은 임대인들이 등한시하는 경향이 있는 것이 현실이다.

마지막으로 적정 임대료 수준과 지불 시기를 조정하라.

임대인의 점포에 첫번째 입점자가 가게 운영에 실패하게 되면 주변 관계자들로부터 자칫 상가 목에 대한 부정적 인식이 강하게 자리잡게 될 수 있다. 이는 추후 적정 임대료를 형성시키지 못하는 상황에까지 이르게 할 수 있다.

따라서 가능한한 임대인은 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기 임대료와 중기 임대료에 대해서 임차인과의 공존 공생을 도모할 수 있는 배려와 이해가 필요하다.