판교 신도시 중심상업지구 중심상업용지 PF(Project Financing)사업은 땅값부풀리기용인가?

토지공사는 지난달 30일 성남 판교역세권 중심상업용지 4만4천여평에 대한 PF사업의 민간사업자 공모 계획을 발표했다.

이번 PF사업은 주상복합 946세대를 비롯해 사무실·호텔·백화점·극장 등의 상업시설이 함께 들어가는 복합단지 조성사업으로 사업규모가 2조5천억원에서 최대 5조원에 달할 것으로 추정하고 있다.

이 때문에 현대·삼성·GS건설 등 대형 건설사들은 물론 중견업체들까지 이번 사업에 눈독을 들이고 있는 것으로 알려지고 있다.

그러나 이번 PF사업의 토지가격 배점 비율이 50%로 확정되면서 토공이 '땅값 부풀리기'를 조장하고 있다는 지적이 제기되고 있다.

토공이 판교 PF사업에 앞서 시행한 용인 동백과 화성 동탄지구 상업용지 공공-민간 PF사업의 경우 토지가격 배점이 30%로 이번 판교 배점보다 20% 포인트나 낮았었다.

이 때문에 사업을 준비하고 있는 건설업체들은 사업 계획에 상관없이 사실상 땅값을 많이 써낸 업체에 유리하다는 의견을 내세우면서 토공의 '땅값 부풀리기'에 대한 불편한 심기를 나타내고 있다.

뿐만 아니라 PF사업 인근에 상업용지 22필지 매각 예정가가 평당 3천450만원이라는 점을 감안하면 PF사업용지의 예정가는 최소 4천만~5천만원을 웃돌 것으로 추정된다.

상업지구내 주상복합의 경우 토지배점 비율과 상관없이 택지개발촉진법에 따라 '감정가'에 의해 책정되기 때문에 얼핏 보면 초기 투자에 따른 땅값 과열과는 상관이 없어 보이지만 분양이 시작되는 시점에는 인근 상업용지 땅값과 연동되기 때문에 적은 투자로 큰 효과를 볼 수 있어 결국 낮은 땅값으로 높은 수익을 낼 수밖에 없는 구조다.

결국 토공이 PF사업 구조를 통해 땅장사를 하고 있다는 비난을 면키 어려운 상황이다.

이와 관련 아주대학교 공과대학 제해성 교수는 "상업지구내 땅값이 높아지면 상업지구내 입점을 하려는 수요가 줄면서 초기 도시활성화가 어렵다"며 "PF사업으로 추진된 용인 동백의 주네브의 경우도 초기 투자비용이 높아 현재까지도 상가입점이 제대로 끝나지 않는 등의 부작용 현상이 있다"고 지적했다.

그는 이어 "대규모 신도시 활성화에 필요한 공공성 확보를 위해서는 PF사업 추진시 땅값(땅값 비율)을 현재보다 낮게 책정해야 할 필요가 있다"고 조언했다.

토공은 토지대금 평가 배점비율이 50% 수준으로 높아진 것에 대해 "토지 입찰가격 상승유도로 오해할 수 있는 개연성은 있다"며 "그러나 이번 조치는 판교 PF사업 참여·준비와 관련, 민간사업자간 경쟁이 치열할 것을 우려, 민간사업자 선정에 객관적인 평가지표 위주로 선정한 조치"라고 설명했다.

한편 토공은 판교PF사업 참여와 관련(경인일보 6월8일자 1면 보도) 해명자료를 통해 "그동안 신도시나 택지개발지구내 상업용지 등에 대해 일정한 용도를 부여해 토지를 매각하고 건축을 매수자에 전적으로 맡겼을 경우 이익 확보에만 치중돼 고밀도 개발 등 상업지구내 난개발이 이뤄져왔었다"며 "이러한 문제를 해결하기 위해 PF사업을 적용해 왔으며 판교지구의 경우 정책 및 일반 국민들의 높은 관심측면에서 상징성·특수성을 감안해 오랜기간 다각적 검토와 의견수렴을 거쳐 출범시킨 사업"이라고 밝혔다.