[뉴타운사업의 성공과제·4]원주민 재정착률 높여라

경제부담 벅차 타향으로… '순환재개발 방식'이 대안

뉴타운 사업을 왜 하는가? 이 질문에 대한 대답은 토지·주택소유자, 세입자(임차인), 자영업자, 민간사업자, 공공기관 등 이해 당사자의 입장에 따라 다를 수 있다. 누구를 위한 뉴타운 사업인가?

이 질문에 대해선 이해 당사자 모두 "원주민(거주민)을 위한 것"이라고 답한다. 그렇다면 원주민을 쫓아내고 새로운 주거단지나 상업지역을 조성하는 뉴타운 사업이 과연 실효가 있을까.

이에 대한 해답을 구하는 것 역시 뉴타운 사업의 성공과제다. 즉 원주민들의 재정착률을 높여 그들이 삶의 터전으로 가꾸어 온 도시에 활력을 불어넣을 수 있느냐가 진정한 도시재생인 것이다.

#저조한 원주민 재정착률=뉴타운 사업이 한창 진행중인 서울시의 길음뉴타운 조합원(토지소유자)의 재정착률은 13.8%에 불과했다. 세입자의 경우 공공임대주택 입주권을 선택한 가구중 재정착한 가구는 31.1%였다. 평균 약 22%의 재정착률을 보여주고 있다. 나머지는 조합원의 경우 86% 이상이 보상을 받고 다른 지역으로 이주했고, 세입자의 경우 68% 이상이 서울시 다른 재개발 임대주택으로 입주하거나 임대주택 입주권을 포기한 채 3개월의 주거대책비를 받아 다른 지역으로 떠났다.

원주민들의 재정착률은 이미 도시재생이 한창인 일본, 영국, 싱가포르 등에 비해 상대적으로 저조하다고 할 수 있다. 일본의 롯폰기 힐스의 경우 원주민 재정착률이 80%에 달하고, 영국 등도 비슷한 비율의 재정착률을 보여주고 있다.

#원주민들이 왜 떠나나=결론부터 말하면 재정착하고 싶어도 '경제적 부담' 때문에 남아 있을 수 없기 때문이다. 가옥주의 경우 토지나 주택 시세가 인근 신도시에 비해 상대적으로 낮다. 때문에 현금(또는 현물) 보상이나 관리처분계획에 따른 개발이익금 분배, 분양주택 입주권을 받는다고 해도 개발 이후 평형이 늘어난 만큼 추가 비용을 부담해야 하기 때문에 재정 여력이 없는 가옥주는 분양권을 전매하고 다른 지역으로 이사갈 수밖에 없다.

이는 원주민들의 부담능력을 고려치 않은 채 민간사업자가 이익을 얻기 위해 분양이 잘 되는 큰 평형으로만 개발하는 데 그 원인이 있다.

세입자는 더 하다. 세입자는 공공임대주택 입주권 또는 3개월분 주거대책비 등을 선택할 수 있다. 그러나 뉴타운 사업지구의 거의 절반을 차지하는 세입자의 경우 대부분 공공임대주택 입주권을 선택하기 보다는 3개월분 주거대책비(4인가족 약 800만~900만원)를 받고 다른 지역의 전·월세로 이사간다.

이유는 세입자 가구수보다 임대주택 가구수가 적기 때문이다. 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 전체 가구수의 17% 이상 임대주택을 건설하도록 규정하고 있지만 민간사업자는 수익확보 차원에서 17%까지만 임대주택을 짓는다. 따라서 부천 소사의 경우 49%, 부천 원미의 경우 45%에 달하는 세입자중 17%를 제외한 28~32%는 입주할 주택이 없다.

또 재건축시 용도를 변경할 경우 상향된 용적률의 50% 정도를 임대주택으로 건설토록 하고 있지만 세입자 모두가 재정착하기에는 턱없이 부족하다. 여기에 임대주택 규모도 40㎡ 이하로 작은 반면 임대료나 관리비 등은 기반시설비용 부담 등의 이유로 비싸 입주하고 싶어도 입주할 수 없는 실정이다.

자영업자나 임차인 역시 마찬가지다. 영업손실 보상의 경우 최근 3년간 영업이익을 기준으로 해 최대 3개월분만 보상한다. 그리고 상가분양 추첨권을 주지만 적은 영업보상에 비해 분양가격이 상대적으로 비싸 재입주는 '그림의 떡'이다.

#재정착률을 높여라=원주민들의 재정착률을 높이는 방안으로 가장 많이 제시되는 것이 '순환재개발 방식'이다. 뉴타운 사업지구 인근에 국민임대주택단지를 임시거주지로 활용하거나 뉴타운 사업지구를 순환정비하는 방식이다.

그러나 이 또한 저소득 세입자에 대한 대책이 미흡하고, 경제적 이유로 임시거주지에 입주하지 못하는 경우가 발생한다. 원제무 한양대 도시과학대학원장은 "뉴타운 사업지역을 순차적으로 개발해 임시거주지 이동공간을 확보하거나 지역내 존치지역을 확대할 필요가 있다"고 지적한다.

또 임대주택 공급을 수요에 맞게 확대하고, 공공기금을 통해 저렴한 금리로 임대료 등을 지원할 수 있는 제도적 보완이 이뤄질 때 세입자들의 재정착률을 높일 수 있다. 여기에 주민들의 소득을 반영한 중·소형 평형 공급 비율을 높이고, 분양가상한제를 도입해 재입주가 이뤄질 수 있도록 해야 한다.

이 밖에 주민들이 뉴타운 사업지구내에서 다시 일자리를 찾을 수 있도록 한 직업교육 등도 추진해 재정착 의지와 커뮤니티를 활성화 해야 한다고 이재준 협성대 도시건축공학부 교수는 지적했다.