가을 본격적인 이사철이 시작됐다. 결혼 시즌을 앞두고 예비부부나 여러가지 사정으로 집을 옮기려는 이들의 움직임이 활발하다. 그러나 일반 가정이나 신혼 부부들이 집 장만 종자돈을 보유하기란 쉽지 않다. 때문에 매매보다는 전세로 눈을 돌리는 경우가 많다.

지역에 따라 매물이 부족해 '품귀현상'이 나타나고 전세금이 하루가 다르게 치솟고 있다. 입맛에 맞는 전셋집을 구하기도 쉽지 않지만 전세주택 입주시 가장 주의할 점은 전세금에 대한 안전성을 확보하는 것이다. 전세 계약시 주의할 점을 꼼꼼히 챙겨보자. <편집자 주>

■ 주거형태에 따른 선택

소형아파트는 재건축 단지에서 쉽게 찾을 수 있다. 전용률이 높아 방이 넓은 것이 장점이다. 재건축의 경우 대단위로 구성됐기 때문에 공동 관리비가 상대적으로 저렴하고 인근에 공공·편의시설이 잘 갖춰져 있다. 환금성이 좋아 전세기간이 끝난 후 보증금을 돌려 받기 쉽다. 반면 그야말로 낡은 건물이므로 내·외부의 하자를 유의해야 한다. 재건축이 진행되는 속도가 빠르면 서둘러서 이주를 해야 하는 불가피한 상황이 발생하므로 계약 전 현재 사업진행 단계를 반드시 살피자.

 
 
빌라, 다세대주택은 생활편의성과 치안상태에서는 다소 떨어지지만 가격이 저렴하다. 별도로 관리비가 없는 것도 특징이다. 다만 준공 후 5년 정도만 지나도 수요가 급격히 줄기 때문에 지은 지 얼마 안 된 신축건물을 얻는 게 유리하다. 그래야 향후 계약기간이 만료됐을 때 새로 세입자를 구하기가 편하다.

주택 밀집지역은 주차공간이 협소하므로 자가용을 소유했다면 미리 주차공간을 체크해야 한다. 등기부등본에 기재된 채권 최고액과 전세금을 합한 액수가 실제 매매가의 70%가 넘는다면 계약을 피하자.

스피드뱅크 조민이 연구원은 "최근들어 시장에 나오는 중·소형 전세 물량이 적으므로 사전에 철저한 계획을 세워 주택을 마련해야 할 것"이라고 조언했다.

■ 이런 집은 피해야 한다

가처분 또는 가등기가 설정된 집은 전입 신고와 입주·확정일자를 받아도 소용이 없다. 가등기는 장래 발생하거나 확정될 청구권을 보전하려고 임시적으로 해두는 절차다. 만일 집주인이 채무를 변제하지 못하는 등의 사유로 가등기에 기초해 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기와 같아진다. 따라서 세입자는 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없다. 가압류가 있는 경우도 마찬가지다.

근저당권이 설정된 주택도 되도록 피하자. 근저당권은 채권자가 채무자의 물건을 점유하지 않은 상태에서 채무자가 변제를 하지 않을 때 경매를 통해 회수한다. 보통 집을 살 때 은행 대출을 받으면 근저당권이 잡힌다. 이 집에 경매가 진행된다면 세입자는 대항력을 갖췄다 해도 전세금의 전부 또는 일부를 받을 수 없다. 그렇다고 무조건 피할 필요는 없다. 전세금으로 대출금을 갚는 조건이라면 괜찮다. 이때 합의하에 전세금을 낮출 수 있고 계약시 꼭 명시해야 한다.

전셋값이 지나치게 높은 경우 특정지역은 매매값의 80~90% 수준까지 오르기도 한다. 자칫 집 값이 하락하면 낭패를 볼 수 있으므로 되도록 피하는 게 좋다.

■ 전세금 지키는 방법은

전세권 설정등기가 가장 확실하다. 전세권은 물권이어서 경매 진행에서 배당요구를 하지 않아도 순위배당을 받는다. 전세는 보증금반환 청구소송을 제기해 승소 판결을 받아야 강제집행을 신청할 수 있지만, 전세권에 대한 설정등기를 했다면 세입자가 직접 경매 신청이 가능하다. 또 해당 주소에 계속 거주하지 않아도 되고 집주인의 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세(轉傳貰)를 할 수 있다.

위의 방법을 선택할 수 없다면 입주·전입 신고를 하고 확정일자를 반드시 받자. 전세기간 중 소유주가 바뀌어도 그 동안은 거주할 수 있고 보증금을 돌려주지 않으면 받을 때까지 살아도 된다. 입주·전입 신고를 마치면 일정 금액 이하일 때 최우선변제 대상에도 해당된다. 이는 경매·공매 처분이 되어도 선순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제 받을 권리다. 또 임차인이 계약서에 확정일자를 받으면 우선 변제권이 생긴다. 전세는 채권이지만 확정일자를 통해 물권화가 된다. 이로써 후순위 권리에 대해 대항력이 생긴다.

전세금 보장 신용보험은 전세 기간에 경매 등의 사유나 계약이 만료됐음에도 전세금을 못 받았을 때 보상해주는 서비스다. 계약이 1년 이상인 전용면적 100㎡ 이하 주택이 가입 가능하다. 전세 계약 후 5개월 이내에 서울보증보험 각 지점에서 가입할 수 있다. 보험료는 전세금의 연 0.75% 수준이다. 집주인이 전세계약이 끝나고 30일이 지났는데도 전세금을 안 주면 보험금 청구가 된다.

■ 기존 매물이 없을 경우

기존 아파트 등 매물이 거의 없을 때 신규 입주물량을 노려볼 만하다. 신규 아파트는 잔금을 마련하지 못한 실소유자가 전세 보증금을 받아 잔금을 치르는 경우가 많고, 잔금 납부일이 가까워 올수록 주인들이 임차인에게 유리한 조건을 제시하기 때문이다. 그러나 상당수 등기가 안 된 상태라 세입자들이 주의해야 할 사항도 많다. 반드시 실소유주를 확인하고 임대인의 가족 등 대리인과 계약 때는 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아 두어야 한다. 입주와 함께 전입신고를 거쳐 확정일자를 취득하자. 신고한 다음날 0시부터 효력이 발생한다.

전세금이 납입돼야 등기가 되는 물건은 '잔금 납부 시에도 등기를 않을 때에는 계약 무효'라는 단서를 달아야 한다. 중개업소를 통해 특약을 달 수도 있다. 대출을 안고 있는 경우에 보증금으로 대출 일부를 상환한다는 조건을 달아야 한다. 또 대출금과 전세보증금을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 주택을 선택해야 한다고 전문가들은 지적한다.

내집마련정보사 강현구 실장은 "전세금은 대부분 세입자의 전 재산이자 내집마련을 위한 주춧돌에 해당한다"며 "전세 선택에서 우선 생각해야 할 것은 바로 법률·구조상의 안전성"이라고 설명했다.

■ 이사철 전세선택 노하우

# 애시당초 피하자

1 가등기설정 주택, 소유권 행사에 제약이 있다.

2 근저당권 설정 주택, 선수위 권리를 못갖는다.

3 전세 가격이 지나치게 높은 주택, 빠져 나오기 힘들다.

# 내 전세금 내가 지킨다

1 전세권 설정등기로 순위 배당 확정을.

2 입주·전입 신고와 확정일자를 받는다.

3 서울보증보험의 전세금 보장 신용보험에 든다.