다음 달로 시행 5년째를 맞는 상가임대차보호법에 대한 실효성 논란이 대두되고 있다. 5년간의 시행과정에서 적용대상 범위와 관련해 환산보증금 제도를 도입함으로써 상당수가 제외돼 당초 영세 상인보호라는 취지가 퇴색됐기 때문이다. 환산보증금의 경우 각 지역마다 다르게 적용돼 서울 2억4천만원 이하, 수도권과밀억제권은 1억9천만원 이하, 광역시(인천 제외) 1억5천만원 이하, 기타지역 1억4천만원으로 제각각이어서 본의 아니게 대상에서 제외되는 사례가 허다하다는 것이다.

가령 서울의 예를 들자면 환산보증금 기준으로 2억4천만원 이하가 상가임대차보호법 적용대상이 되지만 보증금 5천만원에 월세 200만원의 점포를 임차했다면 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 것이 환산보증금이 돼 2억5천만원이 넘어감으로써 보호망에서 벗어나게끔 돼 있다. 수원시 팔달구 인계동에서 보증금 5천만원에 월세 150만원의 호프집을 임차한 사람의 경우도 이 같은 환산방법으로는 2억원이 돼 주요 상권 대다수 임차인들의 입장에서 보면 상가임대차보호법은 결국 남의 얘기가 될 수밖에 없다.

이 법이 담고 있는 중요한 취지는 임대료의 규제와 영세 상인들의 보호에 있다. 그런데도 불구하고 환산보증금 제도를 적용하다 보니 이 법의 보호를 받을 수 있는 영세 상인들이 대폭 줄어든 것이 현실이다. 부작용을 막으려고 정부가 시장에 개입했지만 악순환만 되풀이되고 있다는 지적을 면할 수 없다. 임대료 규제만 하더라도 그렇다. 건물의 가치를 높이고 깨끗하게 유지하기 위해서는 적당한 투자와 보수가 필요하지만 건물주들이 규제에 묶여 임대보다는 오히려 팔아버리는 쪽을 선호하고 있는 게 현실이다. 이 법이 임차인 임대인 모두에게 불합리한 점이 많다면 결국 문제가 아닐 수 없다.

정부는 이제 이 법의 효율성을 신중하게 재검토해야 할 시점이라고 본다. 장사가 잘 되고, 안 되는 상권의 특수성을 감안해 상권별 유형별 층별에 따라 임대시세가 천차만별이라는 현실을 감안해 환산보증금제도를 개선해야 한다. 시장상황을 종합적으로 분석해 관계자들의 다양한 의견을 수렴해 정책에 반영 할 필요성이 있다. 현행 방식대로라면 법의 당초 취지가 비현실적이라는 사실을 귀담아 듣고 보완책 마련을 서둘러주길 바란다.