▲ 국토해양부 이재영 주택토지실장이 21일 정부과천청사에서 인천 검단, 오산 세교 등 2곳의 신도시 개발 등을 포함한 부동산 종합대책을 발표하고 있다.
부는 이번 8·21 부동산 대책을 통해 재건축 규제를 합리화하기 위해 복잡한 절차를 간소화하고 효과가 없거나 불필요한 제도는 폐지하기로 했다. <표 참조> ■ 안전진단 쉬워진다

재건축의 첫 관문인 안전진단 심의 기준은 대폭 완화된다. 현재 예비안전진단과 본진단(정밀안전진단) 두 단계로 나눠져 있는 안전진단 절차를 하나로 통합하고 판정 기준도 현재보다 완화할 방침이다.

이는 안전진단이 강화된 2006년 8월부터 올해 2월까지 서울시내에서 예비안전진단을 신청한 단지 21곳 가운데 60% 가량이 유지·보수 판정을 받는 등 안전진단을 통과하지 못해 사업 추진이 중단된 곳이 적지 않다는 판단에서다.

안전진단 시점은 현재 정비계획 수립 이후 가능하지만 앞으로는 정비계획 수립 이전에도 받을 수 있도록 앞당긴다.

국토해양부 관계자는 "주거환경과 노후 불량도 등 가점요소를 적절히 조정해 재건축이 필요한 곳인데 까다롭고 불합리한 심의 기준때문에 재건축을 못하는 일이 없도록 조정할 계획"이라고 말했다.

국토부는 현재 50%인 구조 안전성의 가중치를 낮추고, 기계설비 노후도 가중치를 높이는 방향을 검토중인 것으로 알려졌다. 이 경우 현재 추진위 설립 단계에 있는 수도권 34개 단지 2만3천여가구의 재건축 사업이 물꼬를 틀 전망이다.

정부는 또 시공사 선정 시점을 사업시행 인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당기고 정비계획 수립과 사업시행인가때 두번 시행하던 건축심의는 사업시행인가 시점에 한 번만 받도록 하는 등 중복 절차나 제도를 대폭 간소화할 예정이다.

이 경우 현재 3년 정도 걸리는 재건축 절차가 1년 6개월로 단축될 것으로 보인다.

■ 후분양·조합원 지위 양도 금지 폐지
재건축의 일반분양분을 공정률 80% 이후 분양해야하는 '후 분양제'도 5년만에 폐지된다.

재건축 후분양제는 투기과열 지구에서 일반 분양 일정을 늦춤으로써 재건축 조합의 수익성을 떨어뜨려 투기거래 수요를 줄이려는 목적으로 2003년 7월 도입됐다.

또 분양가 상한제가 시행돼 일반분양 수입이 제한적이고, 중층 재건축 단지가 많아 일반분양 물량 자체가 많지 않다는 점도 고려됐다.

부동산114 조사에 따르면 이번 조치로 수도권 171개 재건축 단지, 11만9천여가구의 재건축 대상 아파트가 일반 분양분을 착공과 동시에 분양할 수 있게 됐다.

조합원 지위양도금지 조항도 사라짐에 따라 현재 조합원 지위 양도가 금지돼 있는 수도권 28개 단지 9천여가구와 앞으로 조합설립 인가를 받을 예정인 86개 단지 7만3천여가구의 전매 제한이 풀린다.

2003년말 이전에 조합설립 인가를 받아 전매 횟수가 1회로 제한됐던 개포 주공1단지 등 수도권 57개 단지 3만6천587가구는 무제한 전매가 가능해진다.

전문가들은 조합원 지위 양도가 자유로워지고, 후분양제가 폐지되면 투자 수요가 늘어나 호가 위주로 상승할 것으로 보고 있다.

하지만 대출 규제가 풀리지 않는다면 매수세는 여전히 위축돼 있는데 매물만 늘어나 일시적으로 가격이 하락할 가능성도 있다.

■ 층고 제한 완화

현재 최고 15층으로 제한된 2종 일반주거지역 층수는 평균 18층으로 완화된다. 이론적으로 30~40층 이상 고층 아파트 건립도 가능한 것이다.

건설업계는 그러나 층수가 높아지면 쾌적성은 높아지지만 용적률이 그대로여서 전체적인 가구수나 사업성 측면에서는 별 차이가 없을 것으로 보고 있다.