정부가 1일 발표한 '건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안'은 건설사 지원과 주택공급 활성화를 통해 건설ㆍ주택기반이 붕괴되는 것을 막고 시장을 정상화하는데 초점이 맞춰져 있다.
그러나 위기에 처한 건설사의 일거리가 부족한 상황에서 획기적인 건설 부양책은 나오지 않았고, 주택도 아파트가 아닌 다가구 등 소형주택 공급 확대에만 치중돼 있어 침체에 빠진 건설시장을 살릴 수 있을 지는 미지수다.
1가구 1주택자의 양도세 비과세 거주요건 폐지에 대해서는 거래 활성화라는 긍정적인 효과가 기대되지만 투자수요 유입에 따른 부작용도 우려된다.
◇정부대책 왜 나왔나 = 정부가 이번 대책을 내놓은 것은 건설경기 침체가 장기화하면서 건설사 부도가 잇따르고 그에 따른 국민경제 전반에 미치는 부작용이 심각하다는 판단에서다.
국토해양부에 따르면 건설ㆍ부동산 경기 침체가 지속되면서 작년 말 이후 7개 중견 건설사가 경영난으로 워크아웃이나 법정관리를 신청해 시공능력평가 순위 100위 이내의 중ㆍ대형 건설사 중 29개 업체가 부실화됐다.
특히 주택경기 침체는 금융 부실은 물론 건설사를 부실화하는 직접적인 요인으로 작용하고 있다.
미분양 증가와 분양가 상한제 시행 등으로 건설사들이 주택공급을 꺼리면서 신규 주택 인허가 물량이 2007년 29만7천가구에서 2008년 25만5천가구, 2009년 23만1천가구, 2010년 20만1천가구로 급감한 상태다.
정부는 건설경기 부진이 지속될 경우 건설시장 성장에 부정적인 영향을 미치고, 저축은행 등 금융권의 동반부실로 이어질 수밖에 없다고 판단해 지원대책을 꺼내들었다.
◇주택거래 활성화ㆍ미분양 해소 = 정부는 우선 5~6월 사이에 소득세법 시행령을 개정해 서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시에 적용해오던 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 요건중 2년 거주요건을 폐지하기로 했다.
서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시 거주 1주택자에 대한 비과세 거주요건은 지난 2003년 1년으로 시작해 지난 2004년부터 2년으로 강화됐다. 당시 이들 지역에 대한 집값 상승폭이 커 투자수요 등을 억제하려는 목적에서다.
그러나 이후 주택시장 변화로 산본ㆍ중동 등의 집값은 약세로 돌아선 반면 판교신도시 등 집값 급등 지역은 대상에서 제외되며 형평성 논란이 제기됐다.
또 2년 거주요건 때문에 실수요자가 주택을 사고 파는데 제약이 많아 거래가 동결되는 문제가 있다는 판단도 작용했다.
이번 조치로 오는 6월부터는 서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동) 거주자들도 9억원 이하 주택을 3년 보유만 하면 직접 살지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.
9억원 초과 주택은 거주요건은 똑같이 폐지되지만 고가주택이어서 3년 이상 보유하더라도 9억원 초과분에 대해서는 보유기간에 따라 양도세가 부과된다.
기획재정부 관계자는 "거주요건의 경우 7~8년 전에 만들어진 기준을 그대로 적용하다보니 현시장 상황을 반영하지 못해 민원이 제기되는 등 운영상에 문제가 있었다"며 "거주요건을 폐지하더라도 9억원 초과 고가주택은 양도세가 부과되는 '안전판'이 마련돼 있어 큰 문제는 없을 것"이라고 말했다.
거주 요건이 폐지되면 거주요건 때문에 집을 팔지 못한 사람들의 거래에는 숨통이 트이지만 지방 및 수도권 거주자들이 직접 거주하지 않으면서 강남 등 인기지역에 주택을 사두는 투자수요가 유입될 수 있다는 점에서 부작용도 우려된다.
정부는 또 6월 중 주택공급규칙을 개정해 리츠ㆍ펀드 등 법인도 일정범위 내에서 신규 민영주택(택지지구 민영주택 포함)을 분양받아 임대사업을 할 수 있도록 허용하기로 했다.
리츠ㆍ펀드 등 법인은 종전까지 정식 청약에서 미달된 미분양 주택에 대해서만 투자가 허용됐으나 앞으로는 5년 이상 임대를 하는 조건으로 신규 분양까지 분양받을 수 있는 것이다.
공급 물량은 지자체장이 지역별 청약률, 임대수요 등을 감안해 결정하며, LH 등 공공기관이 공급하는 공공분양 주택은 제외된다.
그러나 이 경우 펀드 등에 배정되는 물량 때문에 청약예ㆍ부금 가입자의 청약기회가 박탈될 수 있다는 점에서 청약통장 가입자의 불만이 예상된다.
국토부 관계자는 이에 대해 "위례신도시 등과 같은 인기지역은 배제하고 청약이 미달될 것으로 우려되는 곳만 적용하게 될 것"이라며 "미분양 발생을 미연에 방지하기 위한 조치로 이해하면 된다"고 말했다.
정부는 또 지난달 말로 종료된 미분양 주택에 투자하는 리츠ㆍ펀드ㆍ신탁회사에 대한 종부세 비과세, 법인세 추가과세 배제요건 대상을 종전에는 지방 미분양주택을 50% 이상 포함한 경우로 제한했지만 앞으로는 수도권ㆍ지방 미분양주택 구분없이 혜택을 주기로 하고 시행 시기도 내년 말까지 연장하기로 했다.
자기관리 리츠(부동산투자회사)가 2012년 말 이전에 149㎡ 이하의 주택을 신축 또는 매입해 임대할 경우 임대소득(사업소득)에 대해 5년간 50% 소득공제를 해주는 방안도 추진된다.
◇주택공급 규제 완화 = 주택공급에 대한 규제도 풀린다. 정부는 우선 현재 평균 18층으로 정해진 2종 일반주거지역의 층수제한을 없애 다양한 스카이라인 및 건축계획이 가능하도록 했다.
다만 2종 일반주거지역의 경우 250%인 용적률 규제는 그대로 적용된다.
정부는 또 도시 2~3인 가구 수요를 감안해 전용면적 30㎡ 이상의 원룸형 도시형 생활주택에 침실을 구획해 설치할 수 있도록 주택법 시행령을 개정하고, 출입구가 별도로 달려 부분임대가 가능한 아파트에 대해서는 임대면적이 일정 규모 이하시 주차장 등 설치기준을 완화해주기로 했다.
아울러 아파트를 제외한 다가구, 다세대, 연립주택 등의 주택건설 사업계획 승인 대상을 도시형 생활주택처럼 종전 20가구 이상에서 30가구 이상으로 확대한다.
이 경우 29가구 이하면 건축허가만으로 건축이 가능해 소규모 주택공급 활성화될 것으로 정부는 보고 있다.
택지지구의 단독주택에 대한 층수제한을 완화해주고, 가구수 규제도 풀어주기로 했다. 블록형 단독주택은 종전 2층에서 3층으로, 점포겸용 주택은 3층에서 4층으로 층고가 높아지고, 가구수 제한도 없어진다.
또 개발제한구역에서 풀린 취락지구에 대해서는 중규모(100가구 이상, 300가구 미만) 취락의 경우 지역여건을 감안해 지자체장이 용도지역과 층수제한을 완화해 5층 이하의 공동주택을 지을 수 있도록 했다.
중대형 미분양을 막기 위해 조치도 시행된다.
정부는 도시기본계획 수립지침을 개정해 이미 승인받은 아파트의 대형 주택형을 중소형으로 변경할 때 세대수 증가를 허용하기로 했다.
현재 세대수 증가시 계획인구가 늘어나 도시기본계획상 목표 인구를 초과하게 되는 일부 지자체에서는 평형 변경이 불가능했다.
또 신규 택지개발지구내 공동주택용지중 수요가 많은 전용면적 60~85㎡ 이하 주택건설용지 배분비율을 종전 30%에서 40%로 확대하는 대신 85㎡ 초과를 종전 40%에서 30%로 축소하기로 했다.
정부는 이와 함께 사업추진이 어려운 뉴타운 등 재정비 사업은 정비구역에서 해제하고, 진행중인 뉴타운지구는 기반시설 설치에 국고 지원을 확대할 방침이다.
아울러 단독주택 밀집 정비예정구역중 4년 이상 정비계획이 수립되지 않은 지역은 지자체의 건축제한고시를 철회해 다가구 등 개별적 재건축을 허용한다.
◇건설 보증ㆍ민자사업 확대 = 정부는 또 금융 차원에서 건설사의 PF대출 '옥석 가리기'를 추진함과 동시에 대한주택보증의 PF대책 보증을 지난해 5천억원에서 올해는 1조5천억원으로 1조원가량 확대하기로 했다.
국토부는 주택보증의 여유자금이 2조3천억원에 달해 보증 여력은 충분할 것으로 보고 있다.
프로젝트금융투자회사(PFVㆍProject Financing Vehicle) 활성화를 위해 주택건설사업자가 금융회사와 공동 출자해 PFV를 설립한 경우 공공택지 전매를 허용해 명의를 건설사에서 PFV로 전환할 수 있도록 했다.
토지 매입이 일정 수준 이상 이뤄진 부실 PF 사업장을 공공에서 인수해 보금자리주택으로 공급하는 방안도 추진된다.
아울러 건설경기 침체를 해소하기 위해 최소수입보장(MRG)이 없는 민자사업을 확대하고, 민간사업자가 자금을 선투자해 건설한 후 매년 임대료를 지급받는 BTL방식의 국립대학 기숙사 등 공공시설 발주 물량을 확대하기로 했다.
또 민자사업에 보증을 제공하는 산업기반 신보의 보증여력을 확대해 금융약정 체결에 어려움을 겪은 민자사업의 위험부담을 완화해주기로 했다.