등기부등본에 나타나 있지 않은 것 가운데 입찰 참가자들이 가장 무서워하는 권리는 바로 유치권이라 할 수 있다. 또 분묘 기지권, 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 관습법상 법정지상권은 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있으며 결국 낙찰자가 인수해야 할 몫으로 남는다.

유치권은 남의 물건을 점유하고 있는 자가 그 물건과 관련해 발생한 채무를 변제 받을 때까지 점유할 수 있는 권리를 말하는 것으로 유치권은 물권으로서 채무자는 물론 제3자에게도 대항할 수 있다.

경매에서 정당한 유치권자도 배당절차에서는 제외되지만 무조건 낙찰 받은 자가 인수하는 권리이다. 그렇지만 유치권자가 낙찰자에게 공사대금을 청구할 수 있는 것은 아니고 채권금액 해당액 만큼 점유함으로써 사용권을 제한하여 목적을 이루고자 하는 권리라 할 수 있다.

그러므로 유치권이 신고된 경매 물건에 관심을 가지고 있다면 무조건 두려워할 것이 아니라 반드시 현장을 방문하여 유치권자가 정당한 신고인인지, 점유하고 있는 부분이 어느 곳인지 등을 면밀히 검토해 입찰에 참가한다면 의외로 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 될 수 있다. /주진웅 삼성경매(주)사장