참여정부와 이명박정부의 임기 중 전국 미분양 주택 변동현황이 정반대인 것으로 나타났다. 참여정부 시절 수도권 주택가격 상승과 지방침체 분위기에 따라 미분양 적체가 주로 지방에 집중했던 것과 달리 MB정부 임기 중에는 지방 미분양이 큰 폭으로 감소했으나 수도권 미분양은 1998년 IMF 수준으로 증가했다.

'참여' 수도권 주택값상승으로 지방적체 집중
'MB' 초기 다양한 정책으로 지방은 줄었으나
올들어 불황에 하우스푸어 확산 수도권 급증

(주)부동산써브가 과거 참여정부 시절(2003년 3월~2007년 12월)과 이명박정부 출범 이후 최근(2008년 3월~2012년 10월)까지의 전국 미분양주택 변동현황을 분석한 결과, 참여정부 출범 초기 2003년 3월 2만3천여 가구 수준이었던 전국 미분양 주택 적체량은 매년 꾸준히 증가해 2007년 11만2천254가구를 기록했다.

또 이명박정부 출범 첫해인 2008년에도 3월 13만1천757가구, 12월 16만5천599가구 등으로 늘었으며 2009년 3월에는 16만5천641가구로 역대 최고치를 기록했다. 이후 정부의 다양한 미분양 해소 정책 등에 힘입어 전반적인 감소추세가 이어지면서 2012년 10월 기준 7만2천739가구로 최고치였던 2009년 3월 대비 약 56% 감소했다.

참여정부 출범 초 2003년 3월 1천311가구에 불과했던 수도권 미분양은 부동산시장 안정을 위한 정부의 각종 규제대책(2003년 9월 재건축 아파트 조합원 지분 전매제한, 재건축 중소형 60% 의무화, 1가구1주택 비과세 요건 강화 등, 같은 해 10월 투기지역 LTV 40% 강화, 종합부동산세 도입 등)이 발표되면서 2004년 12월 1만5천458가구로 증가했다.

2005~2006년은 수도권 주택가격이 지속적으로 오른 상황에서 가격 안정을 위한 정부의 택지지구 개발과 두 번에 걸친 판교 분양(2006년 3·8월)이 신규분양 시장을 자극하면서 미분양 주택이 2006년 12월 4천724가구로 감소했다. 하지만 2007년 들어 분양가상한제 민간택지 확대와 청약가점제 시행(2007년 9월) 등이 발표되자 미분양이 다시 증가추세로 전환, 2007년 12월 1만4천624가구로 증가했다.

이명박정부 출범 이후 수도권 신규 분양시장은 '극심한 양극화' 현상이 나타났다. 정부 출범 초기 주요 정책 방향이 상대적으로 더 문제가 심각한 지방 미분양 해소에 집중되면서 수도권 유망단지에만 청약 수요자가 몰렸고, 2009년 9월 19일 무주택서민의 저렴한 내집 마련 공급을 위해 발표된 보금자리주택 공급 대책은 수도권 신규분양 시장의 양극화와 불확실성을 더욱 부추겼기 때문이다.

2011년은 수도권 내 매입임대사업자에 대한 세제지원(8·18 대책) 효과와 건설업체의 잔여물량 분양가 할인, 일부 전세수요의 매매 전환이 나타나면서 미분양이 2011년 12월 기준 2만7천881가구로 1년 전(2만9천412가구)보다 소폭 감소했으나, 2012년 들어 전반적인 주택시장 침체와 하우스푸어 우려 등이 더욱 심화 확산되면서, 2012년 10월 기준 수도권 미분양 주택은 3만2천448가구를 기록해 1998년 7월 IMF 당시 수준(수도권 3만2천961가구)에 근접했다.

반면, 지방 미분양은 2008년 지방미분양 대책을 비롯해 같은 해 8·21 대책(비수도권 매입임대 요건 완화, 지방 미분양 환매조건부 매입), 같은 해 11·3 대책(지방미분양 세제지원 확대), 2009년 2·12 대책(서울 등 과밀억제권역을 제외한 지역 미분양 양도세 5년간 전액면제), 2010년 3·18 대책(지방 주택경기활성화 지원), 같은 해 4·23 대책(지방 미분양 매입하는 리츠 및 펀드에 대한 종부세 비과세) 등 지방 미분양 감소 정책을 꾸준히 발표하면서 2012년 10월 기준 미분양 적체량은 4만291가구로 출범 초(2008년 3월 10만8천679가구)에 비해 63% 감소했다.

부동산써브 관계자는 "MB정부의 부동산 정책은 참여정부 시절 급증한 지방 미분양을 해소하기 위해 임기 내내 지속적인 관련대책을 내놓으면서 현재까지 지방 미분양을 절반 이상 감소시킨 것은 MB정부의 소기의 성과"라며 "그러나 전반적 미분양 감소에도 불구하고 수도권 미분양이 IMF시절 수준으로 증가한 점은 수도권 주택시장 침체와 거래 위축이 심각한 상황에서 차기 정부의 수도권 부동산 정책에 상당한 부담이 될 것"이라고 내다봤다.

/최규원기자