침체한 부동산시장에서 미분양과 경매주택 증가 현상이 새로운 위험 요인이라는 지적이 나왔다.

주택수요가 위축한 상황에서 2011~2012년 신규 주택 공급이 급증하면서 미분양과 경매주택이 덩달아 늘어나 시장 침체가 심화하고 회복은 더욱 어렵게 된다는 이유에서다.

하나금융경영연구소 손정락 수석연구원은 19일 '주택시장 공급적체 위험 확대에 대한 분석과 시사점' 보고서에서 공급적체 물량을 계속 관찰하면서 리스크 지표를 만들어 관리해야 한다고 제언했다.

보고서로는 2008~2010년 연평균 38만호였던 전국 주택건설 승인 실적이 2011~2012년 연평균 56만8천호로 늘었다. 아파트 분양실적도 2008~2010년 연평균 21만2천호에서 2011~2012년엔 26만4천호로 증가했다.

신규 주택이 누적되면서 2009년 이후 감소세를 보인 미분양이 작년 하반기에 증가세로 반전했다.

특히 작년 말 수도권의 주택 미분양은 금융위기 이후 가장 많은 3만3천호까지 늘었고, 비수도권의 미분양주택도 작년 하반기 이후 증가세로 돌아섰다.

비수도권의 주택경매 건수가 2008년 8만7천건에서 2012년 2만3천건으로 줄어들었지만 수도권에선 2008년 2만2천호, 2010년 3만7천건, 작년엔 5만2천건으로 계속 늘었다.

수도권의 경매 낙찰가율은 2008년 96%에서 작년엔 72%로 떨어져 집주인과 주택대출 채권자인 금융기관의 손실 가능성이 커졌다.

손 연구원은 "신규 주택시장의 미분양과 기존 거래시장의 경매주택과 같은 공급적체가 시장의 수급불균형을 심화시키고, 가격회복을 지연시키는 요인이다"면서 "특히 주택수요 위축세가 뚜렷한 수도권에서 영향력이 클 것으로 예상된다"고 전망했다.

한국은행이 작년 10월 국회에 제출한 '금융안정보고서'에 따르면 작년 3월 기준으로 주택담보대출비율(LTV)이 규제 상한인 60%를 초과하며 이자만 내고 있어 주택가격 하락 때 연체발생 가능성이 큰 고위험 대출이 35조원에 이르는 것으로 추정됐다.

후순위 전세금을 제외하면 전세주택의 평균 LTV는 50%였지만 이를 포함하면 평균 LTV가 71%로 상승하며, LTV가 80%를 넘는 위험대출 비중도 26%에 이르는 것으로 분석됐다.

손 연구원은 "미분양, 경매주택 등 적체물량이 주택시장의 리스크 요인으로 부각하므로 종합 모니터링 체계를 구축하는 것이 바람직하다"면서 지역별 리스크 지표를 구축해 평가를 등급화할 필요가 있다고 제언했다. /연합뉴스