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[생활법무카페] 주택임차인 계약갱신요구권과 주의할 점 지면기사

주택임차인은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 이 경우 임차인은 2년을 계속 살 수도 있고, 아무 때라도 계약해지통고를 한 후 3개월이 지나면 임대차보증금의 반환을 요구할 수 있다.임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 묵시적 갱신의 경우에는 임차인은 그때부터 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.상가임차인의 최장존속기간이 10년인 것과 달리 주택임대차에는 기간제한이 없으므로 10년을 산 사람도 계약갱신요구권을 1회 행사하면 12년도 살 수 있다. 따라서 임대인은 최초의 임대기간인 2년이 지나면 임차인에 대하여 1회 갱신요구권을 행사하고 사는 것인지에 대하여 확인을 받아야 한다.임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.따라서 임차인이 위 갱신요구권을 무조건 행사할 수 있는 것은 아니다.주택임대차보호법 제6조 3의 정당한 사유 중에서 가장 중요한 사유는 임차인이 임차기간 동안 2개월 이상의 임대료를 밀린 사실이 있거나 임대인이 직접(직계 존비속 포함) 사용하려는 경우에는 임대인은 계약갱신을 거부할 수 있다. 특히 갱신요구 기간 내에 전 소유자에 대하여 계약갱신요구권을 행사하였더라도 신 소유자가 그 기간 내에 실거주를 주장한다면 임차인은 부동산을 인도하여 주어야 한다./박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부

2023-03-06 박재승
[생활법무카페] 실수로 착오 송금 어떻게 반환 받을까? 지면기사

코로나19 팬데믹으로 요즘은 인터넷뱅킹이나 모바일뱅킹을 이용해서 비대면 금융거래를 많이 하게 됨에 따라 송금액, 수취인, 수취계좌를 확인하지 않고 신속히 이체 버튼을 누르는 경우가 빈번해지고 있다. 잘못 송금한 돈을 반환받기 위해서는 어떻게 해야 할까? 우선 금융기관을 통해 자진반환을 요청해야 한다. 송금한 은행은 수취은행에 연락하여 수취인의 연락처 등을 통해 자진반환을 요청한다. 연락처가 없거나 휴먼계좌 등으로 실효성이 없거나 불응한 경우 예금보험공사(KDIC)에 온라인 홈페이지 신청 또는 예금보험공사 방문신청으로 착오송금반환지원신청을 한다(상담센터 1588-0037).예금보험공사는 착오송금인으로부터 부당이득반환채권을 매입하고 금융회사, 통신사, 행정안전부 등을 통하여 착오송금 수취인의 연락처와 주소를 확보하여 자진반환을 권유하여 회수하고 수취인이 자진반환에 응하지 않을 경우 예금보험공사는 법원의 지급명령을 통해 회수를 진행한다. 회수 완료시 회수액에서 소요된 비용을 차감한 후 잔액을 착오송금인에게 반환한다. 지급명령 절차에서 수취인이 이의제기시 당사자 간 소송을 통해 해결하고 예금보험공사는 미개입하게 된다. 2021년 7월6일 처음 시행된 착오송금반환지원제도는 5만원에서 5천만원까지 지원대상이다. 착오송금일로부터 1년 이내에 예금보험공사지원제도를 이용할 수 있다. 또한 송금방법이 송금인과 수취인이 금융회사 계좌간이거나 송금인이 간편송금계정(토스, 카카오페이, 네이버페이 등)을 통한 금융회사 계좌로 이체한 경우만 반환지원신청을 할 수 있고 이외에는 소송을 통해 해결해야 한다. 금액이 5천만원 초과하거나 수취인이 반환거부의사가 명확하면 소송을 통한 반환청구를 하고 수취은행에 사실조회를 통해 수취인의 인적사항을 파악하여 소송 진행한다. 수취인이 착오송금된 돈을 불법영득의사로 반환거부하거나 사용하면 형사상 횡령죄가 성립한다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2023-02-20 이영옥
[생활법무카페] 계약 갱신거절 기간내 취득자 갱신거절권 지면기사

소유자 갑은 임차인 을과 임대차계약을 2019년 4월15일부터 2021년 4월14일까지 하였고, 병은 2020년 7월5일에 갑으로부터 아파트를 매수하고 2020년 10월30일에 소유권이전등기를 마쳤다. 을은 2020년 10월5일부터 2020년 10월20일까지 4회에 걸쳐 갑에게 '임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다'는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 갑은 을에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고 2020년 10월15일 내용증명우편으로 '병에게 아파트를 매도하였고, 병이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다'는 취지의 통지를 하였다. 을의 갱신요구는 정당한가?위 사례는 원심에서 국토교통부의 유권해석과 동일하게 '임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다'며 임차인 을의 손을 들어 주었으나 대법원은 '주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내(만료전 6개월에서 2개월 사이)에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 본다'라고 하여 새로운 소유자 병의 손을 들어 주었다. 앞으로 갱신거절 기간 내에는 집을 파는 사람은 임차인의 눈치를 볼 필요가 없고 사는 사람은 실거주 목적으로 집을 사도 되며 임차인은 임대인이 집을 파는지 신경을 써야 할 듯하다./김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2023-02-06 김정준
[생활법무카페] 동업사업체 운영시 유의할 점 지면기사

갑과 을은 각 3천만원을 공동투자하여 피부미용숍을 운영하는 동업계약을 체결하였다. 개인사업자등록은 갑의 명의로 하는 계약이었다. 갑과 을은 피부미용숍을 인수한 후 공동운영하기 시작하였으나, 공동운영과정에서 잦은 의견 충돌이 있었고 기대했던 수익이 나지 않았으며 매월 수익분배가 불투명해지기 시작하였다. 이에 갑은 을에게 숍 운영에서 탈퇴하겠다고 하였고, 을은 사업자등록을 을의 명의로 변경해주면 정산을 해주겠다고 하였다. 사업자등록 명의가 을로 변경된 후 을은 숍 운영을 지속함에도 약속한 정산금을 돌려주지 않자 갑은 을을 상대로 정산금 청구의 소를 제기하였다. 개인사업자 명의를 을로 변경한 일자를 동업체 해산일자로 하고 그 시점의 잔여재산 중 수익비율인 50%를 금원으로 청구하는 소송이었다.소송이 제기되자 을은 동업체 해산에는 동의한 적 없고 갑이 일방적으로 개인사업자 명의를 폐업한 것이라고 주장하였다. 따라서 동업체 해산일은 소장 접수일이고 최근 사업체는 손해만 발생한 상태이므로 오히려 운영에 책임이 있는 갑이 을에게 손해를 보전해 주어야 한다고 주장하였다. 그러나 을은 자신의 주장을 뒷받침할 증거는 제출하지 못하였고, 갑 또한 초기 투자금 입금 내역 외에는 사업체 운영에 대한 자료가 없었다. 재판부는 이 사건을 조정에 회부하여 갑이 을에게 청구금액의 50%에 해당하는 금액을 지급하라는 조정이 성립되었고 갑과 을이 이의를 신청하지 않아 확정되었다. 갑은 사업체의 현재 재산에 대해 명백히 입증하지 못하여 청구금액을 온전히 보전하지는 못하였으나, 갑이 주장한 동업체 탈퇴 시점은 인정된 것으로 보인다.동업 계약을 해야 하는 경우 계약 전 전문가로부터 상담을 받아 동업계약의 법적 성질을 파악하는 것이 중요하고, 가능한 한 세부적인 동업계약서를 작성하는 것이 좋다. 또한 마찰이 예상될 사안들을 구체적으로 선별하여 그 내용을 약정사항에 포함 시키는 등의 계약단계에서의 신중함이 필요할 것이다./박정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부박정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2023-01-09 박정준
[생활법무카페] 부동산명도, 끝날 때까지 끝난 게 아니다 지면기사

기간만료, 차임연체 등으로 임대차가 해지되고 임차인이 임의로 집을 비워주지 않을 때 임대인은 임차인을 상대로 부동산명도소송을 제기한다. 명도소송에서 승소했음에도 임차인이 임의로 나가지 않을 땐 강제집행을 신청한다. 명도강제집행은 법원 내 집행관사무실에 부동산 인도강제집행신청서를 제출한다. 본집행하기 전 계고집행단계를 거치게 되는데 이는 본 집행에 앞서 임차인에게 자진해서 나가달라고 기회를 주는 절차이다. 계고마감일까지 인도해 주지 않으면 집행관은 언제든 본집행을 할 수 있다.본집행은 임차인의 짐을 강제로 빼내어 보관업체에 짐을 보관하는 것으로 이사업체 운반비, 노무비와 창고보관업체의 3개월치의 보관료를 임대인이 선납해야 한다. 과거에는 건물에서 짐을 빼내어 거리에 놔두고 강제집행절차가 종료되는 때도 있었으나 요즘은 창고업체에 보관하고 임차인이 짐을 찾아갈 때까지 보관하게 된다.임차인이 소송과 강제집행을 통해 장기간 찾아가지 않던 짐을 방치하는 경우도 많기에 이에 대비해야 한다. 내용증명으로 짐을 찾아갈 것을 독촉하고 그래도 안 찾아가면 법원에 매각허가결정을 받아 짐을 경매에 부친다. 보통 창고에 짐을 박스로 쌓아두어 각 물건별로 매각하는 것이 아니라 보관창고 물건 전체로 매각하므로 고가의 물건이 아닌 이상 타인의 입장에서 쓸모없는 살림살이에 불과하다. 그렇기에 감정평가 후 이를 낙찰받는 자가 없는 것이 대부분이다. 매각가격을 낮추기 위해 다음기일을 지정해 다시 저감한 가격으로 경매를 실시한다. 임대인에게 보관료가 계속해서 나가기 때문에 임대인은 울며겨자먹기로 짐을 낙찰받아 소유권을 취득한다. 그리고 폐기물 처리비용을 내고 짐을 버려야 강제집행의 완전한 종결이 된다. 임차인에게 강제집행으로 들어간 비용을 청구할 수 있으나 짐을 방치하는 임차인에게 비용을 반환받기란 요원하다. 장기간 소요되고 짐 양이 많다면 손해액이 커진다. 명도집행, 끝날 때까지 끝난 게 아니다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2022-12-19 이영옥
[생활법무카페] 유류분 청구는 어떤 경우에 하나요 지면기사

유류분은 피상속인(망인)이 유언 또는 증여에 의하여 생전에 자신이 소유하고 있는 재산을 자유로이 처분할 수 있지만, 상속인의 생계도 고려함이 없이 사망 직전에 모두 타인에게 유증하는 처분행위는 바람직하지 못하여 일정비율의 재산을 상속인에게 남기도록 하기 위한 것으로 우리나라는 1977년 민법개정으로 신설하였다.만약 망인이 유언으로 재산을 고아원에 모두 기부하였을 경우 이는 유증으로 인하여 유류분의 부족이 생긴 것이므로, 그 부족한 한도에서 그 재산 반환을 청구할 수 있다고 할 것이다. 이는 상속인의 법정상속분의 최소한을 유보함으로써 상속인의 생계를 보장하고 상속인간의 공평을 도모하고 피상속인의 증여와 유증의 처분을 일정부분 제약하는 규정이다.즉 상속이 개시되면 유류분을 가진 상속인은 피상속인의 재산을 과도하게 유증, 증여를 받은 사람을 상대로 일정한 비율의 반환청구를 할 수 있는 권리를 가지게 되는데 이것을 유류분권이라고 한다.유류분권을 가지는 사람은 피상속인의 직계비속, 배우자, 직계존속, 형제자매이고, 유류분의 청구비율은 피상속인의 직계비속과 배우자는 법정상속분의 2분의 1, 피상속인의 직계존속과 형제자매는 법정상속분의 3분의 1로 되어 있다(민법 제1112조).상속인중 유류분권을 행사할 수 있는 사람은 상속의 순위상 상속권이 있어야 한다. 예를 들면 제1순위 상속인인 직계비속이 있는 경우에는 제2순위 상속인인 직계존속은 유류분권을 행사할 수 없다. 그러나 태아도 살아서 출생하면 직계비속으로서 유류분권을 갖고 대습상속인도 피대습자의 상속분의 범위 안에서 유류분을 가진다(민법 제1118조에 의한 제1001조, 제1010조). 또한 유류분권에 기한 반환청구권은 유류분 권리자가 상속의 개시(사망일)와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때로부터 1년 내에 하지 아니하면 시효에 의하여 소멸하고 상속이 개시된 때로부터 10년을 경과한 때에도 소멸한다(민법 제1117조)./황승수 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부황승수 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2022-12-05 황승수
[생활법무카페] 성년후견심판과 임의후견계약 지면기사

2022년 9월 기준으로 한국사회는 65세 이상 노인이 인구대비 17.8%를 차지하는 고령사회이고 오는 2024년 하반기에는 그 비율이 20%가 넘는 초고령 사회로 진입한다. 고령화사회의 가장 무서운 질병은 치매라 할 것이다. 2021년도 중앙치매센터 통계에 의하면 85세 이상 노령인구의 치매 유병률은 40%에 육박한다. 법적으로 보면 치매는 의사능력이 없어 법률행위를 할 수 없는 상태라 할 수 있다. 아버지가 치매에 걸려 장기간 병수발을 들어야 하는 자녀들이 아버지의 재산을 처분하여 병원비에 보태려고 할 때 어떤 방법이 있을까? 법정대리인인 후견인이 되어 아버지의 재산을 관리하고 처분하는 권한을 갖추면 될 것이다. 어떻게 후견인이 될 수 있을까?아버지가 이미 치매에 걸리셨다면 법원에 '성년후견심판청구'를 해야 한다. '성년후견심판청구'는 '정신적 능력이 지속적으로 결여되어 사무처리 능력이 없는 자'를 위해 후견인을 선임해 달라는 청구이다. 예를 들면 '아버님이 치매에 걸렸으니 아들인 저를 아버님의 후견인으로 지정해 주세요' 이런 청구를 한다. 법원은 아버지가 정말 후견이 필요한 상태인지, 후견인으로 지정해 달라는 자가 후견인으로 적합한 자 인지를 판단하여 심판한다. 아버지의 의사가 관여될 여지는 없다. 반면에 아버지가 의사능력이 있으실 때 치매에 걸릴 때를 대비하여 후견인의 역할을 할 자를 지정해 '임의후견계약'을 할 수가 있다. 이를테면 '임의후견계약'은 '아들아, 내가 치매에 걸리면 네가 후견인이 되어 줄 수 있을까?' '네 알겠습니다. 아버님'. 이런 의사의 합치를 하는 거다. 법원의 후견심판에 의한 후견인이든 임의후견인이든 후견인은 후견등기부에 기재되어 공시되어야지 후견인이 피후견인을 위해서 법률행위를 할 때 상대방이 신뢰하여 그 행위로 나아갈 수 있게 하고 그 후견의 범위도 등기되어 거래상대방을 보호할 수 있게 된다./민연기 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부민연기 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2022-11-21 민연기
[생활법무카페] 채무자 배우자명의 재산 가압류할 수 있나 지면기사

채무자에 대하여 즉시 강제집행할 수 있는 판결이나 공정증서가 있는 경우 채무자가 거주하고 있는 배우자 명의의 주택을 가압류할 수 있는지에 대하여 알아보자.원칙적으로 채무자 명의가 아닌 재산은 가압류할 수 없다. 그러나 채무자와 그 배우자가 공유하고 있는 유체동산(가전제품, 장롱 등)은 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 경우에는 가압류할 수 있다. 부부공동 유체동산에 대한 경매절차에서 부부 중 일방은 배당금 중 2분의 1에 대하여 배당요구를 할 수 있다.마찬가지로 남편의 채권자가 부인명의로 되어 있는 임대보증금에도 가압류를 할 수는 없다. 임대계약기간 중에 계약자를 배우자로 변경한 경우에는 사해행위가 될 수 있다. 또한 채무자 명의로 있다가 강제집행을 면하려고 부인명의로 변경한 경우 그 재산에도 남편의 채권자가 채권자취소권, 채권자대위권의 제도를 통해 가압류할 수 있다. 채무자의 배우자가 채무자에게 채무가 있어 제3채무자에 해당한다면 채권자대위권을 행사할 수 있고, 이 권리를 피보전권리로 하여 배우자 명의의 주택을 가압류할 수 있다.부부인 갑과 을이 이혼을 하려고 할 경우 갑이 이혼소송을 제기하기 전에 을 명의의 재산에 대하여 보전하기 위하여 가압류, 가처분을 할 수 있다.민법 제839조의 2 제1항은 "협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다"라고 규정하고 있다.이혼이 성립하고 나서야 생기는 재산분할청구권을 보전하기 위해 이혼 전에 보전처분이 가능한지에 관해 민사집행법 제276조 제1항은 "가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다"라고 규정하고 있다. 따라서 재산분할청구권은 금전으로 환산할 수 있는 채권이므로 본안소송(재산분할의 소)을 제기할 것을 전제로 하여 이혼소송을 제기하기 전이라도 가압류를 할 수 있다./이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부

2022-11-07 이영옥
[생활법무카페] 채권압류때 배당기일까지 이자금은? 지면기사

A은행은 갑의 부동산에 1순위 근저당, B은행은 2순위 근저당권이 설정되어 있는데 갑의 위 부동산은 재개발에서 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 됐다. A은행은 자신의 근저당권에 기해 청산금 등 채권에 대해 물상대위를 행사하여 압류추심 신청시 신청시까지의 원금과 이자금인 19억원 만을 기재하여 압류추심명령을 받아냈고 후순위 B은행도 9억원의 압류추심명령을 받아냈다. A은행은 압류추심 신청 시부터 배당기일까지 이자금이 3억원에 이르러 추후 채권계산서를 제출할 때 배당일 전일까지 이자를 추가할 수 있을까?부동산경매에서 경매를 신청한 근저당권자는 민사집행법상 신청할 때 배당 기일까지의 장래 이자금을 같이 청구할 수 있는데 비하여 채권 압류를 신청할 때에는 청구금액 중 이자 등 부대 채권을 신청일까지 발생한 분까지만 특정하도록 되어 있다. 이에 대해 대법원은 '저당권자가 물상대위권을 행사하여 채권압류명령 등을 신청하면서 그 청구채권 중 이자·지연손해금 등 부대채권(이하 '부대채권'이라 한다)의 범위를 신청일 무렵까지의 확정금액으로 기재한 경우, 그 신청 취지와 원인 및 집행 실무 등에 비추어 저당권자가 부대채권에 관하여는 신청일까지의 액수만 배당받겠다는 의사를 명확하게 표시하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 배당절차에서는 채권계산서를 제출하였는지 여부에 관계없이 배당기일까지의 부대채권을 포함하여 원래 우선변제권을 행사할 수 있는 범위에서 우선배당을 받을 수 있다고 봄이 타당하다'라는 입장이다. 따라서 신청 채권자가 압류신청서에 청구 채권 중 이자, 지연 손해금 등의 부대채권을 확정액으로 표시한 경우에는 나중에 배당 요구 종기까지 채권 계산서를 제출하는 등으로 부대채권을 증액해 청구금액을 확장하는 것은 허용되므로 A은행은 채권계산서를 제출하여 배당기일까지의 이자금을 추가로 배당받을 수 있다./김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부김정준 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2022-10-24 김정준
[생활법무카페] 상속등기 시 의외의 상속인 나타난 경우 지면기사

망 부친의 주택을 어머니 명의로 협의분할에 의한 상속등기를 하겠다고 의뢰하여 망 부친의 제적등본을 살펴보던 중 의외의 상속인이 한명 나타나서 의뢰인들이 당황하게 되고 협의분할에 의한 상속등기가 불가능하게 되는 경우가 발견된다.상속등기의 방법으로 첫 번째, 법정상속지분에 의한 상속등기는 상속인 중 누구라도 단독으로도 상속등기를 할 수 있다. 두 번째, 협의분할에 의한 상속등기는 상속인 전원이 인감증명 등을 첨부하여 상속인 중 1인에게 단독으로 또는 법정상속지분과 다르게 상속등기하는 것을 말한다. 세 번째, 법정상속지분 상속등기 후 경정등기는 법정상속지분등기 후에도 새로운 협의로 협의분할로의 상속등기로 경정도 가능하며 상속지분의 경정이나 협의분할에 의한 상속등기로 경정이 가능하다. 친생자부존재 소송이나 실종선고에 의하여 상속지분이 변경되면 이에 따라 상속지분을 경정할 수도 있고, 최종 상속인들끼리 협의분할에 의한 상속등기로 경정할 수 있다.사안에 따른 구체적인 대처방법으로 첫 번째, 의외의 상속인에 대하여 어머니가 알고 있는 경우, 연락이 가능하면 협의하고 협의가 되지 않으면 법정상속등기를 한다. 의외의 상속인이 망 아버지의 친생자가 아니고 입양한 사실도 없다면 법정 상속등기 후 친생자부존재 소송을 통하여 상속인에서 제외한다.두 번째, 의외의 상속인에 대하여 어머니가 모르거나 알더라도 연락이 안되는 경우 법정상속등기 후 의외의 상속인에 대하여 실종선고를 신청한다. 이후 실종선고 절차를 통하여 연락이 되면 협의하고, 실종선고가 선고된 경우에는 의외의 상속인을 상속인에서 제외한다. 이미 법정지분상속 등기 시 납부한 취등록세는 납부하지 않는다. 자칫 상속개시일로부터 6개월이 경과하면 적지 않은 과태료가 부과될 수도 있다./박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부

2022-10-10 박재승