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[경제전망대] 주택 시장을 끌고가는 '밀당효과' 지면기사

아파트거래량 정상궤도 진입 평가금리인상 여파 끌어당기는 분양가, 밀어올리는 전월세가격 모두 불안 실수요자 선택지 '기존 주택매물뿐'정부, 건설사에 채찍보다 당근 필요국내 산업 전반을 반도체, 자동차 등의 주력 산업이 끌고 가듯 부동산 시장에서도 가격 지표를 선도하는(혹은 밀고가는) 지역과 유형이 존재한다. 지난 금리 인상 충격으로 급격한 조정을 겪은 이후 회복기에 들어가는 과정에서 여러 지표가 혼재되면서 수요층에 많은 혼란이 생길 수 있지만, 그럴수록 가격 선도 지역과 선도 유형에서의 흐름들을 유심히 살펴보는 것이 중요하다.최근 거래량 지표가 점점 올라온다. 서울 아파트 매매거래량은 5월기준 5천건, 수도권(서울포함) 매매거래량은 2만건 돌파가 예고됐다.(6월 말까지 집계 후 최종 확정됨) 이는 2021년 하반기 이후 3년여 만에 가장 많은 거래량이다. 특히 2021년은 주택 가격이 상승했던 시기라는 점을 감안하면 이제는 거래량 수준이 정상궤도에 진입했다고 평가된다. 더군다나 현재는 특례보금자리론의 유동성 효과도 끝난(신생아특례대출은 대상층 제한적) 상황이라는 점도 고려해야 한다. 서울의 거래량을 이끄는 지역이 작년부터 강남, 송파 등 고가지역이라는 특징도 있다. 일반적으로 허리에 해당되는 중저가 지역이 거래량과 가격 상승을 이끌었다면 이후의 견인효과를 기대하기 어렵지만, 고가지역이 주도한다면 견인효과가 그 다음 수준으로 이어진다.게다가 부동산은 실물이기 때문에 물가 지표에 대해 시차를 두고 반영한다. 예를 들어 매년 5%씩 아파트 가격이 올라도 물가가 매년 5%씩 올랐다면 해당 자산 가격은 제자리걸음했다고 평가한다. 이러한 실물자산 성격에 따라 최근에는 신축 분양가부터 본격적으로 단기 급등한 인플레 요소를 반영하는 분위기다. 신축 분양가의 구성 요소에는 인건비와 물류비, 금융비용, 자잿값 등이 모두 더해진다. 신축 중심의 분양가격은 서울 기준으로 2022년에 3.3㎡당 2천800만원(전용 84㎡ 기준 9억원 수준)에서 현재는 3.3㎡당 4천만원(전용 84㎡ 기준 13억원 수준)으로 껑충 뛰었다.

2024-06-26 윤지해
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[경제전망대] 국민 피 팔아 빵 사먹자고? 지면기사

저출산·고령화로 경제성장률 둔화급기야 '피크 코리아론'까지 확산국회는 책임 눈감고 권리만 내세워등골 빼먹는 포퓰리즘성 정책 외쳐'뭘 안해야 할지'를 더 고민 할 때다MS 창업자 빌 게이츠, 애플 창업자 스티브 잡스, 메타(페이스북)의 창업자 마크 저크버그. 이들의 공통점이라면? 글로벌 기업을 일군 CEO란 사실은 빼고. 실은 세 명 모두 대학 중퇴자다. 그럼 기업가로 성공하길 꿈꾼다면 대학을 중퇴하는 게 옳을까?기원전 5세기 그리스의 철학자·시인이었던 디아고라스. 그는 신의 존재를 부정하는 무신론자였는데 친구는 그런 태도를 무척 안타까워했다. 어느 날 친구는 신전 벽에 걸린 '폭풍우를 만난 선원들이 신께 기도하는 그림'을 가리키며 말했다."선원들이 생존한 건 신이 있다는 뜻이고, 기도에 신이 흔쾌히 응답했단 증거다." 이에 디아고라스는 한 치의 주저함도 없이 되물었다. "버림받아 익사한 훨씬 더 많은 수의 선원들 그림은 왜 여기 없는가?" 신의 은총으로 구원받은 선원 모습은 그림 속에 있는데, 신에게 열심히 기도하고도 바다에 빠져 죽은 이들 모습은 어디에 있냐며 친구에게 따져 묻는다.디아고라스의 반문은, 추론과 의사결정 과정에서 저지르기 쉬운 인간의 오류·취약성을 일깨운다. 난파선 생존자는 신의 은총을 말할 수 있지만, 익사한 선원들은 영원히 말이 없다. 그렇게 진실과 경험담은 묻히며 후세에 전해지지 않는다. 위는 '생존자 편향(Survivorship Bias)'이란 개념을 최초로 기록한 사례다.원점으로 돌린다. 세계적으로 성공한 CEO 중엔 대학을 중퇴한 이가 많다. 중퇴가 마치 성공의 전제나 필수조건처럼 비친다. 잡스는 스탠퍼드대 졸업식 축사에서 자신의 대학 중퇴를 "당시엔 꽤 두려웠으나 돌이켜보면 제가 내린 최고의 결정 중 하나"라고 했다. 한술 더 떠 페이팔 창업자이자 벤처 투자가인 피터 틸은 대학 중퇴 후 창업하는 이들에게 10만 달러 장학금을 주기도 한다.대학교육 무용론이 아드레날린을 자극한다. 창업에 뜻을 가진 이는 대학을 그만둬야 할까? 대답은 '아니오'다.

2024-06-19 김광희
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[경제전망대] 난파선이 된 도시정비사업, 대수선이 필요하다 지면기사

포퓰리즘 의한 냉온탕 정책 원인일반법 통일해 국민 이해 높이고수도권·지방 다른 방향설정으로기간 예측 가능하게 제도화해야국가경쟁력 확보에도 도움될 것최근 도시정비사업은 난파선이 되어 표류하고 있다. 표면적 이유는 건축비와 인건비의 상승으로 인한 공사비의 급등이다. 공사비가 급등하게 되면 도시정비사업도 사업이기 때문에 사업성이 떨어진다. 사업성이 떨어지면 사업을 추진할 이유가 없기 때문에 사업이 중단되거나 지연될 수밖에 없다. 그러나 근본적 원인은 주택시장과 밀접한 관련이 있다. 주택가격의 하락과 상승이 기대이익을 좌우하기 때문에 아파트가격이 계속 상승하면 개발이익을 얻고자 사업을 추진하지만 반대의 경우에는 표류할 수밖에 없다. 정부에서도 주택시장의 상황에 따라 도시정비사업과 관련한 정책을 추진해 온 것은 사실이다.도시환경정비사업은 2003년 시행된 도시 및 주거환경 정비법에 최초로 도입되었다. 1970년대 이후에 대량으로 건설된 주택들이 동시 다발적으로 노후화됨에 따라 이들의 체계적·효율적 관리 및 정비가 필요하게 되었기 때문이다. 이 법에는 도시정비기본계획과 정비계획이라는 제도를 통해 무분별한 개발을 방지하고, 계획적인 정비사업이 이루어지도록 규정하고 있다. 따라서 이러한 기본계획에 의거 도시정비사업을 추진하거나 수정하여 시행하여야 함에도 집권 여당들은 자기의 입맛에 맞게 특별법을 제정하여 도시정비사업을 추진하면서 시장의 혼란이 가중되고 있다.2005년 말 도시재정비 촉진을 위한 특별법으로 도입된 뉴타운 제도, 2013년에는 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법으로 도입된 도시재생 뉴딜정책 등이 대표적이다. 2017년에는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법으로 가로주택정비사업과 소규모재건축사업, 자율주택정비사업 등도 있다. 그리고 정권을 잡으면 입맛에 따라 공공재개발, 공공재건축, 도심공공주택복합사업, 3080+재개발 재건축, 모아타운, 뉴:홈 등 수많은 도시정비사업 정책을 쏟아냈다. 그럼에도 불구하고 도시정비사업이 효율적으로 진행되지 않는 것은 장기적인 측면보다는 포퓰리즘에 의한 냉온탕 정책을

2024-06-12 서진형
칼럼
[경제전망대] 금사과, 고물가 저성장 시대 지면기사

기후변화·코로나·러-우전쟁 여파글로벌 공급망 붕괴 물가상승 지속수출에 의존 한국경제엔 '치명적''저물가 고성장' 호시절 오지않을것뉴노멀 시대 생존법은 절약습관뿐지난 설날 차례상에 올릴 사과 한 알 가격이 8천~9천원이라 선뜻 사지 못하고 망설이던 기억이 난다. 정말로 물가가 많이 올랐다는 것을 실감한다. 기후 변화로 사과농사의 재배면적이 줄어들고 작황이 좋지 않았던 이유와 우리 농업보호 정책에 의한 수입제한 조처 등이 사과값 상승에 한 몫을 했다.이달 초 통계청이 발표한 4월 소비자물가 동향에 따르면 소비자물가지수는 113.99로 전년동월대비 2.9%, 생활물가지수 또한 전년동월대비 3.5% 상승한 것으로 나타났다. 신선식품지수 3.7%, 신선채소 12.9%, 특히 신선과일은 전년동월대비 38.7%나 상승한 것으로 발표되었다. 지출목적별 동향으로는 교통, 음식·숙박, 기타 상품·서비스, 오락·문화, 교육, 주류·담배는 모두 전월 또는 전년동월대비 상승한 것으로 발표되었다. 생활물가지수는 먹거리 물가 상승률이 7분기째 가처분소득 증가율을 웃돌았다. 가처분소득이란 이자와 세금 등을 내고 소비나 저축에 쓸 수 있는 돈을 말한다. 외식과 가공식품 등의 먹거리 물가 상승률이 가처분소득 증가율보다 상승 폭이 컸다는 의미이다. 이러한 물가상승 현상은 2022년 3분기부터 금년 1분기까지 연속 7분기째 이어졌다. 특히 1분기 농축수산물 물가 상승률은 10.4%로 가처분소득 증가율의 7.5배였고, 이 중 과실 물가상승률은 36.4%로 26.3배로 나타났다. 지금도 외식이나 가공식품 가격이 줄줄이 인상되고 있어 외식은 물론 장바구니 부담이 지속된 것으로 파악된다. 1분기 사과가격상승률은 1975년 관련통계 작성 이후 가장 높고, 배는 1991년 3분기 이후 33년만에 최고였다. 2분기에도 외식, 가공식품 가격이 줄줄이 인상되고 있어 먹거리 물가에 대한 부담은 당분간 지속될 것으로 보인다.필자의 사무실이 있는 여의도에서는 언제부터인가 1만원짜리 점심식사는 찾아보기 힘들고 최하 1만2천원은 있어야 간신히 김치찌개

2024-05-29 이세광
칼럼
[경제전망대] 주택임대관리회사, 관리·감독이 절실하다 지면기사

주택소유자는 회사 신뢰하여위탁계약서에 의심없이 날인체결내용 확인 안전장치도 없어편리함을 위험과 바꾼 결과된것피해자 없도록 제도 정비할때다전세사기의 후유증이 계속되고 있다. '선구제 후회수'를 골자로 한 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기 특별법) 개정에 관한 논란이 거세다. 현행 전세사기 특별법으로 피해자를 구제하는데 한계가 있는 것은 사실이다. 전세사기의 피해자는 비단 임차인만이 아니다. 전세사기의 유형은 매우 다양한데, 주택임대관리회사의 사기는 주택 소유자도 피해자라는 점에서 그 형태를 달리한다. 과거 집이야기 사건부터 더굿하우스 사건까지 소유자와 임차인 모두를 울린 사기도 있다.주택을 관리하며 임대를 대행하는 주택임대관리회사가 있다. 민간임대주택에 관한 특별법이 그 등록, 업무범위 등을 정하고 있다. 위 법률에 의하면 주택임대관리업은 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대하는 자기관리형 주택임대관리업과 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료의 부과, 징수 및 시설물 유지, 관리 등을 대행하는 위탁관리형 주택임대관리업으로 나뉜다.자기관리형과 위탁관리형의 가장 큰 차이점은 누가 임대차계약의 당사자가 되는가에 있다. 자기관리형은 주택임대관리업자가, 위탁관리형은 소유자가 임대차계약의 당사자가 된다. 위탁관리형은 정해진 수수료만이 수익이지만, 자기관리형은 어떤 임대차 조건으로 임차인을 들이느냐에 따라 회사의 수익이 달라진다.사기에 이용된 사업 유형은 자기관리형이다. 집이야기나 더굿하우스 사건도 자기관리형 주택임대관리회사가 소유자에게 월세계약을 체결했다고 해놓고 임차인과는 전세계약(미등기전세)을 체결하거나, 임대차계약 종료 후 보증금을 반환하지 않았다. 주택임대관리회사가 잠적하자 소유자는 임차인에게 주택의 인도를, 임차인은 소유자에게 보증금반환을 요구하면서 소유자와 임차인 간의 법정싸움으로 번졌다.본래 자기관리형 주택임대관리라면 주택임대관리회사와 임차인 간의 임대차계약은 소유자와는 관계가 없어야 정상이다. 소유자는 주택임대관리회사와 임대차계약을 체결하고 주택임대관

2024-05-22 정민경
칼럼
[경제전망대] 지적(地籍)과 공간(空間) 융합, 합리적이고 바른정책 의사결정을 지원 지면기사

'디지털 트윈' 가상현실속에서문제점 분석 현실 오류 최소화LX, 도시·국토문제 해결 지원남부본부, 기후변화·침수재난원인분석·대응책 마련 큰호응빠르게 변해가는 세상을 살다보면 역사속으로 사라진 추억의 아이템들이 그리워질 때가 있다. 목적지를 향해 떠나기 전 종이지도로 경로를 확인하고 두꺼운 전화번호부로 정보를 얻던 시절이 있었다. 갓길에 차를 세워 종이지도를 펼치거나 공중전화 카드를 빌려 본 경험은 누구에게나 있을 것이다. 그때의 추억은 그리 멀지않은 시간이다. 그로부터 반세기도 지나지 않아 지금은 내비게이션을 이용해 최적의 경로를 찾아내고 휴대폰에는 수백개의 연락처를 저장하는 시대에 살고 있다. 더 나아가 자율주행 차를 이용해 이동하고 AI(인공지능) 음성명령으로 전화를 걸고 있다. 바야흐로 제4차산업혁명 시대가 도래한 것이다. 제4차산업혁명은 물리, 디지털, 그리고 생물 세계가 융합되어 사회의 모든 영역에 영향을 미치는 새로운 산업 시대를 의미한다. 오늘날 토지의 물리적 위치를 나타내는 지적(地籍)과 디지털 정보인 공간정보(空間情報) 역시 서로 융합되어 혁신적인 변화를 창출해 나가고있다.1. 지적의 태동지적이란 '국가기관이 모든 국토를 필지 단위로 구획하여 법정등록사항을 지적공부에 등록공시하고 그 변경사항을 계속해서 유지관리하는 국가의 고유사무'로 정의할 수 있다. 현재 사용되고 있는 지적공부는 1910년 만들어진 것으로, 1970년대 '지적법'전면 개정에 따라 전산화의 기틀이 마련되었다. 종이 지적도는 오랜시간이 지나면서 다양한 원인으로 변형, 훼손되었고 이에 지적공부경계와 현실경계가 불일치하는 문제점이 발생되었다. 이를 해결하기 위해 정부는 2012년 지적재조사 사업을 국가사업으로 추진하였으며, LX한국국토정보공사(LX공사)가 책임수행기관으로 지정되어 막중한 책무를 수행하고 있다. 주어진 토지를 얼마나 잘 활용하는 지가 곧 그 국가의 경쟁력이기 때문에 제4차산업혁명 시대의 지적은 어떻게 하면 토지를 효율적으로 활용할 수 있을지에 대한 고민으로 확대되었다.2. 공간데이터의 표준화'국가공

2024-05-15 이주화
칼럼
[경제전망대] 한국 사람이 부동산에 집착하는 '4가지 이유' 지면기사

소유 욕구 불러오는 '규제의 역설'좁은 국토 과도한 도심 양극화 원인애착 강함에도 실질 주택총량 부족'부동산 불패' 달리 금융시장 불신가계 편중 해소위해 환상부터 깨야한국 사람들의 부동산에 대한 집착은 남다르다. 가계자산의 70%를 넘어서는 집중 현상도 이례적이지만 이자 부담이 높아진 환경에서도 부동산이 가계부채 증가세를 이끌고 있기 때문이다. 각국 중앙은행에서 공개한 자료를 통해 타 국가와의 자산구조를 비교하면 대한민국은 부동산 등 비금융자산이 64%, 금융자산이 36% 비중을 차지한다. 반면 주요국가인 미국, 일본, 영국은 금융자산 비중이 54~71% 수준으로 국내 상황과 정반대 결과로 나타난다. 이러한 부동산 자산 편중이 어느 부분에서 기인하는 것인지 크게 4가지 이유들을 찾아봤다.첫째, 아이러니하게도 주요 이유 중 하나는 규제의 역설로 해석된다. 주요 선진국 대비 LTV, DTI, DSR 등 대출규제가 강해 오히려 소유 욕구를 강화시키는 경향이 크다. 예를 들어 누군가를 대상으로 특정 물건을 못 사게 만든다면 그 물건이 더욱 사고 싶어지는 심리를 말한다. 과거 정부는 2019년 말 15억원 초과 고가아파트 대상으로 대출금지라는 전무후무한 규제를 시행했지만, 결과만 놓고 보면 고가아파트가 규제 이후 2년 사이 급등하는 결과를 불러왔다. 또한 세금이 중과됐던 규제지역 가격이 똘똘한 집으로 불리며 비규제지역보다 더 많이 오르는 결과들도 다양한 사례로 확인된다.둘째, 미국과 일본 대비 국토 면적이 좁다는 점과 도심지와 비도심 사이의 양극화도 부동산 자산 편중의 원인이다. 2021~2022년 기준 수도권 인구가 2천596만명으로 전체 인구의 절반이 거주하고, 서울은 940만명으로 전체 인구의 20%가 거주하는 인구 밀집을 보인다. 반면 미국 뉴욕은 880만명, 일본 도쿄(23개구 기준) 977만명, 프랑스 파리 222만명, 영국 런던 930만명, 독일 베를린 450만명 등으로 전체 인구 규모가 우리나라보다 많은 국가들이라는 점을 고려하면 1천만명 수준(혹은 그 이상) 도심은 중국의 베이징(약 2천

2024-05-08 윤지해
칼럼
[경제전망대] 펄펄 끓는 분노를 경영하라! 지면기사

최고조 6초만 버티면 감정 완화심호흡 100에서 3씩 빼기도 좋아분석·신중한 결정 도움 긍정론도잡스, 툭하면 격분 '혁신 아이콘'대한민국, 위기를 기회로 바꿔라"이런, 제○랄!" 오늘도 부글부글. 걸핏하면 자제심을 잃는 그대. 철딱서니 없다고 너무 자책하진 마라. 머리끝까지 치민 분노를 억누르고 평정심을 되찾는 자, 세상엔 손꼽힌다. 분노는 순간이나 폐해는 계속돼 결과는 원인보다 심각한 상황으로 치닫는다. 원인은 모멸·질투·부당 등 복합적이고, 결과는 살인·방화·자해 등 치명적이라 사회·경제적으로 큰 비용을 치른다. 무책으로 시작해 극심한 후회로 끝나는 게 분노다.분노는 양날의 칼. 그 에너지를 어떻게 휘두르느냐에 따라 상대도 나도 다칠 수 있다. 땅벌 집에 냅다 짱돌 던지는 게 분노라, 대개 내가 다친다. 마크 트웨인은 분노는 퍼붓는 대상보다 그걸 담은 그릇을 더 많이 훼손시키는 염산이라고 했고, 에머슨은 분노한 채 머무는 매분은 마음의 평화 60초를 포기하는 거라고 했다. 표출하는 쪽이 훨씬 손실이 큰 셈이다. 분노를 뜻하는 한자 화(火)와 노(怒). 화는 불타오르다 돌이킬 수 없는 화(禍)를 야기해 화(和)와는 멀어지고, 종국엔 내 감정(心)의 노예(奴)가 된다. 때문에 '분노했다면 말하기 전 10을 세라. 분노가 심하면 말하기 전 100을 세라'(제퍼슨)라고 주문한다. 내 마음의 평안이 행복이라면, 평안은 내가 지켜야 옳다.분노는 관리 대상이다. 인간의 자연스런 감정 일부가 분노라 적절히 다뤄질 땐 큰 문제가 안 된다. 허나 섣부른 대응은 섶 두르고 불길 뛰어드는 격. 이에 맞춰 등장한 게 '분노경영(anger management)'이다. 분노를 객관적으로 이해하고 효과적으로 다스리는 기법과 심리훈련의 총칭이다. 분노경영은 1970년대 미국에서 탄생했는데 범죄자를 위한 교정 프로그램이 시초다. 이후 시대 흐름과 함께 진화해 근래엔 기업 인사관리는 물론 사회 다양한 곳에 접목되고 있다.'Hwa-byung'(화병). 미국 정신의학회가 이를 정신의학 용어로 공식화할 만큼 한국인은 분

2024-05-01 김광희
칼럼
[경제전망대] 지방소멸방지대책, 세컨드 홈 제도의 실효성 논란 지면기사

고령화·저출산 인해 국가 소멸 위기단순 도시민 유입 효과는 사상누각獨 복수주소제 지방 정주인구 확보일본 교토서는 빈주택에 세금 부과해외사례 한국 실정 맞게 검토하길최근 정부는 지방경제 활성화와 지방 인구소멸에 대한 문제를 해결하기 위한 방안으로 세컨드홈 활성화 방안을 발표하였다. 1주택자가 시골에 주택을 추가로 마련하면 다주택자가 되면서 세금부담이 가중되었지만 이제는 종합부동산세, 양도소득세, 재산세 같은 세금을 감면하겠다는 정책이다. 결국 도시민을 농촌으로 유도하여 도시와 농촌간의 불균형을 해소하고, 농촌지역의 경제 활성화에 이바지하겠다는 것이다. 특례 대상 지역은 인구감소지역 89곳 가운데 수도권과 광역시를 원칙적으로 제외한 83곳이 선정됐다.이러한 정책이 우리나라에 도입되는 것은 고령화·저출산의 시대를 맞아 지방이 소멸하고 있고, 나아가 국가가 소멸할 위험에 직면하고 있기 때문이다. 1가구 2주택자는 투기꾼이라는 인식, 시골에 전원주택을 가진 사람들에게 세금을 감면하는 것은 부자감세라는 부정적 인식에도 불구하고 도입할 수밖에 없는 것이 현실이다.그런데 이러한 세컨드 홈 제도를 통하여 생활인구의 증가라는 효과가 있을까? 지역경제의 활성화에 도움이 될까? 제도의 실효성에 대해서는 많은 의문이 있다.먼저 농촌지역의 소멸원인은 고령화·저출산으로 인구감소가 근본적인 원인인데 이에 대한 대책을 마련하지 않고, 단순히 도시민의 유입을 추진하는 것은 사상누각에 불과하다. 1차산업(농·임·어업)의 고도화를 통하여 농민의 소득증대를 유도하고, 농촌의 노동력을 해결할 수 있는 외국인노동자제도를 정비하는 등 근본적인 문제해결에 집중하여야만 농촌소멸을 해결할 수 있다. 물론 최근에 5도(都) 2촌(村)이 유행하고 있다. 일주일 중 5일은 도시에서 생활하고, 주말은 농·산·어촌에서 생활한다는 의미이다. 베이비부머(1955∼1963)세대인 730만명의 은퇴가 본격화되면서 귀농·귀촌이 한때 유행처럼 번졌지만, 도시생활이 가지는 편리함을 잊지 못해 실패하는 경우가 많아지자 그 다음의 트렌드가 5도 2촌이다. 5도 2촌의 장점은

2024-04-24 서진형
칼럼
[경제전망대] 동시이행의 함정 지면기사

임대차 잔금일 건물 인도안한다면임차인도 '보증금 지급' 거절 가능근저당권 말소 특약 임대인 선의무관행처럼 돈 돌려막으면 위험해져상황맞게 꼼꼼한 계약서 작성 필요가게에 가서 물건을 살 때, 우리는 가게주인에게 돈을 건네는 동시에 물건을 건네받는다. 법률에서 돈을 건넬 채무와 물건을 건넬 채무가 '동시이행관계'에 있다고 표현한다.부동산 임대차계약을 체결하는 것도 동일하다. 보증금의 잔금을 지급하는 동시에 건물을 인도한다. 즉, 임대차보증금을 지급하는 것과 건물을 인도하는 것은 동시이행관계에 있다.채무를 이행하여야 할 때 이를 이행하지 않으면 지체책임을 지는데, 손해배상책임이 대표적이다. 금전채무의 경우 이자 등이 손해가 될 수 있다.그런데 동시이행관계에 있는 채무라면 상대방이 이행의 제공을 할 때까지 지체책임을 지지 않는다. 즉, 이자 등의 손해를 책임질 필요가 없다는 얘기이다. 임대차계약에서 잔금일에 임대인이 건물을 인도하지 않는다면 임차인도 보증금의 지급을 거절할 수 있고, 손해에 대한 책임도 없다. '계약을 해제하면 되지 않은가'라고 생각할 수 있는데, 계약해제는 지체책임 중 하나로 별도의 요건이 필요하고 여기에서는 자세히 다루지 않겠다.임대차계약을 체결할 때, '임대인은 잔금일까지 근저당권을 말소한다'고 특약하는 경우가 많다. 이 특약을 문언 그대로 해석하면 임대인의 근저당권 말소의무가 선이행의무이다. 임대인이 잔금일까지 근저당권을 먼저 말소하여야 한다는 것이다.일반적으로 임대인은 임차인으로부터 보증금을 받아 그 돈으로 근저당권을 말소한다. 임대인은 보증금을 받아서 잔금일까지 근저당권을 말소하겠다고 생각하는 경우가 많다는 것이다. 동시이행과 선이행의무를 구분하지 못하고 단순히 잔금일에 동시에 주고받으면 된다는 생각에서 발생하는 문제다.전세사기로 예민해진 요즘 같은 때라면 임차인은 잔금일에 왜 근저당권이 말소되지 않았냐며 문제를 제기할 수 있다. 임차인 입장에서 근저당권 말소는 매우 중요하다. 우선변제 순위에 영향을 미치기 때문이다.실제로 임대인이 근저당권을 말소하겠다며 임차인으로부터

2024-04-10 정민경