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[경제전망대] 한국 사람이 부동산에 집착하는 '4가지 이유' 지면기사

소유 욕구 불러오는 '규제의 역설'좁은 국토 과도한 도심 양극화 원인애착 강함에도 실질 주택총량 부족'부동산 불패' 달리 금융시장 불신가계 편중 해소위해 환상부터 깨야한국 사람들의 부동산에 대한 집착은 남다르다. 가계자산의 70%를 넘어서는 집중 현상도 이례적이지만 이자 부담이 높아진 환경에서도 부동산이 가계부채 증가세를 이끌고 있기 때문이다. 각국 중앙은행에서 공개한 자료를 통해 타 국가와의 자산구조를 비교하면 대한민국은 부동산 등 비금융자산이 64%, 금융자산이 36% 비중을 차지한다. 반면 주요국가인 미국, 일본, 영국은 금융자산 비중이 54~71% 수준으로 국내 상황과 정반대 결과로 나타난다. 이러한 부동산 자산 편중이 어느 부분에서 기인하는 것인지 크게 4가지 이유들을 찾아봤다.첫째, 아이러니하게도 주요 이유 중 하나는 규제의 역설로 해석된다. 주요 선진국 대비 LTV, DTI, DSR 등 대출규제가 강해 오히려 소유 욕구를 강화시키는 경향이 크다. 예를 들어 누군가를 대상으로 특정 물건을 못 사게 만든다면 그 물건이 더욱 사고 싶어지는 심리를 말한다. 과거 정부는 2019년 말 15억원 초과 고가아파트 대상으로 대출금지라는 전무후무한 규제를 시행했지만, 결과만 놓고 보면 고가아파트가 규제 이후 2년 사이 급등하는 결과를 불러왔다. 또한 세금이 중과됐던 규제지역 가격이 똘똘한 집으로 불리며 비규제지역보다 더 많이 오르는 결과들도 다양한 사례로 확인된다.둘째, 미국과 일본 대비 국토 면적이 좁다는 점과 도심지와 비도심 사이의 양극화도 부동산 자산 편중의 원인이다. 2021~2022년 기준 수도권 인구가 2천596만명으로 전체 인구의 절반이 거주하고, 서울은 940만명으로 전체 인구의 20%가 거주하는 인구 밀집을 보인다. 반면 미국 뉴욕은 880만명, 일본 도쿄(23개구 기준) 977만명, 프랑스 파리 222만명, 영국 런던 930만명, 독일 베를린 450만명 등으로 전체 인구 규모가 우리나라보다 많은 국가들이라는 점을 고려하면 1천만명 수준(혹은 그 이상) 도심은 중국의 베이징(약 2천

2024-05-08 윤지해
[경제전망대] 펄펄 끓는 분노를 경영하라! 지면기사

최고조 6초만 버티면 감정 완화심호흡 100에서 3씩 빼기도 좋아분석·신중한 결정 도움 긍정론도잡스, 툭하면 격분 '혁신 아이콘'대한민국, 위기를 기회로 바꿔라"이런, 제○랄!" 오늘도 부글부글. 걸핏하면 자제심을 잃는 그대. 철딱서니 없다고 너무 자책하진 마라. 머리끝까지 치민 분노를 억누르고 평정심을 되찾는 자, 세상엔 손꼽힌다. 분노는 순간이나 폐해는 계속돼 결과는 원인보다 심각한 상황으로 치닫는다. 원인은 모멸·질투·부당 등 복합적이고, 결과는 살인·방화·자해 등 치명적이라 사회·경제적으로 큰 비용을 치른다. 무책으로 시작해 극심한 후회로 끝나는 게 분노다.분노는 양날의 칼. 그 에너지를 어떻게 휘두르느냐에 따라 상대도 나도 다칠 수 있다. 땅벌 집에 냅다 짱돌 던지는 게 분노라, 대개 내가 다친다. 마크 트웨인은 분노는 퍼붓는 대상보다 그걸 담은 그릇을 더 많이 훼손시키는 염산이라고 했고, 에머슨은 분노한 채 머무는 매분은 마음의 평화 60초를 포기하는 거라고 했다. 표출하는 쪽이 훨씬 손실이 큰 셈이다. 분노를 뜻하는 한자 화(火)와 노(怒). 화는 불타오르다 돌이킬 수 없는 화(禍)를 야기해 화(和)와는 멀어지고, 종국엔 내 감정(心)의 노예(奴)가 된다. 때문에 '분노했다면 말하기 전 10을 세라. 분노가 심하면 말하기 전 100을 세라'(제퍼슨)라고 주문한다. 내 마음의 평안이 행복이라면, 평안은 내가 지켜야 옳다.분노는 관리 대상이다. 인간의 자연스런 감정 일부가 분노라 적절히 다뤄질 땐 큰 문제가 안 된다. 허나 섣부른 대응은 섶 두르고 불길 뛰어드는 격. 이에 맞춰 등장한 게 '분노경영(anger management)'이다. 분노를 객관적으로 이해하고 효과적으로 다스리는 기법과 심리훈련의 총칭이다. 분노경영은 1970년대 미국에서 탄생했는데 범죄자를 위한 교정 프로그램이 시초다. 이후 시대 흐름과 함께 진화해 근래엔 기업 인사관리는 물론 사회 다양한 곳에 접목되고 있다.'Hwa-byung'(화병). 미국 정신의학회가 이를 정신의학 용어로 공식화할 만큼 한국인은 분

2024-05-01 김광희
[경제전망대] 지방소멸방지대책, 세컨드 홈 제도의 실효성 논란 지면기사

고령화·저출산 인해 국가 소멸 위기단순 도시민 유입 효과는 사상누각獨 복수주소제 지방 정주인구 확보일본 교토서는 빈주택에 세금 부과해외사례 한국 실정 맞게 검토하길최근 정부는 지방경제 활성화와 지방 인구소멸에 대한 문제를 해결하기 위한 방안으로 세컨드홈 활성화 방안을 발표하였다. 1주택자가 시골에 주택을 추가로 마련하면 다주택자가 되면서 세금부담이 가중되었지만 이제는 종합부동산세, 양도소득세, 재산세 같은 세금을 감면하겠다는 정책이다. 결국 도시민을 농촌으로 유도하여 도시와 농촌간의 불균형을 해소하고, 농촌지역의 경제 활성화에 이바지하겠다는 것이다. 특례 대상 지역은 인구감소지역 89곳 가운데 수도권과 광역시를 원칙적으로 제외한 83곳이 선정됐다.이러한 정책이 우리나라에 도입되는 것은 고령화·저출산의 시대를 맞아 지방이 소멸하고 있고, 나아가 국가가 소멸할 위험에 직면하고 있기 때문이다. 1가구 2주택자는 투기꾼이라는 인식, 시골에 전원주택을 가진 사람들에게 세금을 감면하는 것은 부자감세라는 부정적 인식에도 불구하고 도입할 수밖에 없는 것이 현실이다.그런데 이러한 세컨드 홈 제도를 통하여 생활인구의 증가라는 효과가 있을까? 지역경제의 활성화에 도움이 될까? 제도의 실효성에 대해서는 많은 의문이 있다.먼저 농촌지역의 소멸원인은 고령화·저출산으로 인구감소가 근본적인 원인인데 이에 대한 대책을 마련하지 않고, 단순히 도시민의 유입을 추진하는 것은 사상누각에 불과하다. 1차산업(농·임·어업)의 고도화를 통하여 농민의 소득증대를 유도하고, 농촌의 노동력을 해결할 수 있는 외국인노동자제도를 정비하는 등 근본적인 문제해결에 집중하여야만 농촌소멸을 해결할 수 있다. 물론 최근에 5도(都) 2촌(村)이 유행하고 있다. 일주일 중 5일은 도시에서 생활하고, 주말은 농·산·어촌에서 생활한다는 의미이다. 베이비부머(1955∼1963)세대인 730만명의 은퇴가 본격화되면서 귀농·귀촌이 한때 유행처럼 번졌지만, 도시생활이 가지는 편리함을 잊지 못해 실패하는 경우가 많아지자 그 다음의 트렌드가 5도 2촌이다. 5도 2촌의 장점은

2024-04-24 서진형
[경제전망대] 동시이행의 함정 지면기사

임대차 잔금일 건물 인도안한다면임차인도 '보증금 지급' 거절 가능근저당권 말소 특약 임대인 선의무관행처럼 돈 돌려막으면 위험해져상황맞게 꼼꼼한 계약서 작성 필요가게에 가서 물건을 살 때, 우리는 가게주인에게 돈을 건네는 동시에 물건을 건네받는다. 법률에서 돈을 건넬 채무와 물건을 건넬 채무가 '동시이행관계'에 있다고 표현한다.부동산 임대차계약을 체결하는 것도 동일하다. 보증금의 잔금을 지급하는 동시에 건물을 인도한다. 즉, 임대차보증금을 지급하는 것과 건물을 인도하는 것은 동시이행관계에 있다.채무를 이행하여야 할 때 이를 이행하지 않으면 지체책임을 지는데, 손해배상책임이 대표적이다. 금전채무의 경우 이자 등이 손해가 될 수 있다.그런데 동시이행관계에 있는 채무라면 상대방이 이행의 제공을 할 때까지 지체책임을 지지 않는다. 즉, 이자 등의 손해를 책임질 필요가 없다는 얘기이다. 임대차계약에서 잔금일에 임대인이 건물을 인도하지 않는다면 임차인도 보증금의 지급을 거절할 수 있고, 손해에 대한 책임도 없다. '계약을 해제하면 되지 않은가'라고 생각할 수 있는데, 계약해제는 지체책임 중 하나로 별도의 요건이 필요하고 여기에서는 자세히 다루지 않겠다.임대차계약을 체결할 때, '임대인은 잔금일까지 근저당권을 말소한다'고 특약하는 경우가 많다. 이 특약을 문언 그대로 해석하면 임대인의 근저당권 말소의무가 선이행의무이다. 임대인이 잔금일까지 근저당권을 먼저 말소하여야 한다는 것이다.일반적으로 임대인은 임차인으로부터 보증금을 받아 그 돈으로 근저당권을 말소한다. 임대인은 보증금을 받아서 잔금일까지 근저당권을 말소하겠다고 생각하는 경우가 많다는 것이다. 동시이행과 선이행의무를 구분하지 못하고 단순히 잔금일에 동시에 주고받으면 된다는 생각에서 발생하는 문제다.전세사기로 예민해진 요즘 같은 때라면 임차인은 잔금일에 왜 근저당권이 말소되지 않았냐며 문제를 제기할 수 있다. 임차인 입장에서 근저당권 말소는 매우 중요하다. 우선변제 순위에 영향을 미치기 때문이다.실제로 임대인이 근저당권을 말소하겠다며 임차인으로부터

2024-04-10 정민경
[경제전망대] 도로명주소 10년, 주소정보의 진화 지면기사

주소, 단순한 위치 특정 뛰어넘어공간·사람·기계 소통 연결점 역할다양한 분야 '살아있는 정보 활용'LX 경기남부본부, 민방위 대피소 등공공데이터 국민편의 서비스 제공촉박한 시간과 혼잡한 도청 정문 앞 주차장! 김 교수는 당황하지 않고 곧바로 정문 앞 하차지점에 내려 주차 앱을 켰다. 그리고 비교적 한산한 F주차장으로 주차지점을 클릭했다. 김 교수의 차는 주소 기반의 이동경로와 주차정보를 활용해 약 700ｍ 정도 떨어진 원거리 주차장으로 이동하고 주차를 완료했다. 회의장에 들어간 김 교수는 앱의 알림으로 주차 상태를 확인할 수 있었다. 일정이 끝난 김 교수, 만족한 회의결과에 커피 한 잔을 마시며 가까운 승차지점에서 앱으로 차를 호출하자, 주차됐던 차량이 이쪽으로 이동해 온다.김 교수의 이야기는 지난 2월 말 무안군에서 개최되었던 '주소기반 자율주행차 원거리 주차 시연' 행사의 실제 시나리오이다. 행정안전부 주최로 LX(한국국토정보공사)가 주관한 이 시연회는 2023년 주소기반 혁신산업 창출 공모에 따른 실증사업의 결과로, 주차장을 유형화해 승·하차 지점 등에 사물주소를 부여하고 정밀도로지도 등 관련 기술연계를 통해 원거리 자율주행차량의 주차시연을 직접 보여 주었다. 이밖에 실내·외 연계 구간의 정의 및 주소부여를 통해 공영주차장의 자율주행차 주차를 가능하게 하고, 다지점 호출에 대한 서비스 실증도 성공리에 마쳤다. 어릴적 '전격 Z작전'이라는 미국 드라마에서 주인공이 손목시계에 대고 "키트 도와줘"라고 외치면 어디선가 달려오던 날렵한 검정 슈퍼카를 기억하는가? 당시 수많은 소년들의 꿈이었던 '키트'는 이제 드라마가 아닌 현실이 되고 있다.LX는 2023년 정부의 도로명주소 업무를 위탁받아 '주소정보활용지원센터'를 설치하고 국가 주소정보의 관리·활용 및 관련 산업의 진흥을 지원하고 있다.그렇다면 '주소가 자율주행과 무슨 상관이지'라는 생각이 들 수도 있다. 예전 명패를 달고 우편물을 받던 단순한 의미의 '주소'는 시대의 변화와 함께 모든 공간의 '위치식별자'로 성장해 모든

2024-04-03 이주화
[경제전망대] '새 집 마련' 위한 단계별 청약전략 지면기사

주택도시기금 건설 '국민주택' 보다'민영주택' 선정 조건 상대적 간편당첨 유리한 '특공' 대상여부 확인일반공급땐 선정 방식 3가지 알고생활권 내 단지 선별 '합리적 대안'수요자가 내 집을 해결하는 방법은 2가지뿐이다. 바로 신축과 구축 사이의 갈림길로, 신축은 시장에서 청약이라 불리며 구축은 매매를 의미한다. 금번 칼럼에서는 신축 분양을 위한 청약 전략을 단계별로 다뤄본다. 주택법에는 '주택공급에관한규칙(이하 공급규칙)'이 부록처럼 들어 있다. 분양을 통해 내 집 마련을 계획하는 수요자라면 이러한 공급규칙을 이해하는 것이 전략을 위한 첫걸음이다. 법 내용이 가득한 공급규칙을 단번에 꿰차기 어려우므로 5단계로 나누어서 청약전략을 풀이해 본다.1단계. 가장 기본 중 기본은 청약통장에 가입하는 것이다. 가입 자체가 준비 끝은 아니고 1순위 충족을 위해 6개월에서 2년(위축지역은 1개월)가량의 기간 충족이 요구된다. 또한 당첨자 선정 시 지역 거주자를 우선하므로 청약 관심지역으로의 거주 이전도 필수다.2단계. 두 번째 주목할 점은 당첨자 선정 구조다. 주택 분양 유형은 국민주택과 민영주택 2가지로 나뉜다. 국민주택은 주택도시기금을 지원받아 건설되는 주택을 말하며 수도권에서는 전용면적 84㎡이하 중소형을 의미한다. 반면 민영주택은 국민주택에 해당되지 않는 유형들을 말한다. 국민주택은 무주택 지역 거주자 중심으로 1세대 1주택 공급하며, 민영주택은 지역 거주자 중심으로 1인 1주택 공급한다. 쉽게 설명하자면 민영주택의 청약 제한 조건이 상대적으로 덜 까다롭다는 의미다.3단계. 세번째 단계에서는 청약자가 특별공급 대상 여부를 셀프 체크해야 한다. 최근에는 전체 공급량의 절반 이상(국민주택은 80% 이상)을 특별공급으로 배정하기 때문이다. 즉 청약 당첨을 위해서는 특별한 공급 대상이 되는 것이 가장 중요해졌다고 볼 수 있다. 특별공급 유형에는 신혼부부나 생애최초, 다자녀, 노부모부양 외에 올해 새롭게 도입된 신생아, 청년 등등 매우 다양하다.4단계. 본인 조건 확인 결과 특별공급 대상이 아니라면 이

2024-03-27 윤지해
[경제전망대] 대한민국, 영광의 시간은 여기까지! 지면기사

작년 경제성장률 '1.4%' 日에 밀려25년만의 사태… 간신히 넋만 유지저출산·고령화·생산성 침체 등 원인K디스카운트 '한국 정점'이면 최악혁신적 변화, 미적대다 추락할 건가일본이 흔들렸다. 환태평양 불의 고리에 위치한 지진이 아닌 '동공 지진' 탓이다. 연초 일본 언론은 명목 국내총생산(GDP) 순위가 55년 만에 세계 4위로 추락했다며 주요 뉴스로 다뤘다. 한때 미국 경제력을 넘보며 'Japan as Number One'이란 책이 출간될 만큼 욱일승천하던 일본. 산이 높으니 골도 깊은 법! 지난해 일본의 명목 GDP는 4조2천106억달러로, 독일의 4조4천561억달러에 밀렸다.50여 년 전으로 거슬러 간다. 전후(戰後) 고도 경제성장을 이어가던 일본은 1968년 당시 서독을 제치고 미국에 이어 세계 2위의 경제대국이 됐다. 그러다 거품경제 붕괴와 장기간 불황이 계속되다 2010년엔 중국에 밀려 3위, 2023년엔 독일에까지 역전 당하는 수모를 겪었다. 취업자 수로 보면 더욱 치욕적이다. 일본 취업자 수는 6천747만명인데, 독일 취업자 수는 4천99만명이었다. 더해 IMF는, 일본의 명목 GDP는 오는 2026년엔 인도에도 밀려 세계 5위가 될 거란 우울한 전망까지 내놨다. 국제사회에서의 존재감도 순위와 함께 퇴색 중. GDP는 일정 기간 각국에서 생산된 재화·용역의 부가가치 합계액으로 일국 경제의 건강성을 엿보는 지표다.순위 하락 이유다. 첫째는 엔화 약세다. 엔화 환율은 2011년 한때 1달러 75엔대를 찍는 등 초강세였으나, 2023년 평균은 1달러 140엔대까지 떨어졌다. 엔화에서 달러로 환산하면 GDP는 자연스레 감소한다. 그에 반해 독일은 달러 대비 유로화가 큰 변동이 없었고, 러시아의 우크라이나 침공에 따른 에너지 가격 급등으로 물가가 올라 명목 GDP는 6.3%를 기록했다. 엔저엔 반전 스토리도 숨어있다. '코리아 디스카운트'에 몰린 한국과는 달리 수출기업 실적이 개선되면서 일본 증시는 초호황이다.둘째는 생산성 하락이다. 생산 활동을 위해 투입된 자원(노동력·자본)에

2024-03-20 김광희
[경제전망대] '부동산PF 부실·건설업계 줄도산' 방지 '두 토끼' 지면기사

2022년 레고랜드사태 후 침체 전환대출 봉쇄땐 건설 연쇄도산 불가피정부·금융당국 중장기적 조치 시급업계도 뼈깎는 자구노력 선행돼야現상황에선 두 가지 해결 묘안 필요부동산시장은 최근 두 마리 토끼를 잡아야 하는 딜레마에 빠져 있다. 부동산PF 부실을 방지하기 위하여 대책을 마련하여야 하고, 건설업계의 줄도산을 방지하기 위하여 대응책을 강구하여야 한다. 두 마리 토끼는 서로 밀접한 상관관계를 가지고 있다. 부동산PF 안정화 대책은 건설업계의 숨통을 조이는 효과를 발휘하여 아사직전에 있는 건설업계의 파산을 가져오고, 건설업계의 지원대책은 공적자금의 투입, 부동산PF대출의 부실화로 인한 금융기관의 유동성 위기 등을 유발하기 때문에 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 솔로몬의 지혜가 필요한 시점이다.먼저 금융업계를 살펴보자. 2023년 초 부동산PF 부실화 문제가 확산되면서 대한민국 경제와 부동산시장의 침체를 가속화시키고 있다. 최근 정부에서도 금융시장 안정을 위하여 리스크관리에 나서고 있다. 신속한 구조조정을 유도하기 위하여 브릿지론 단계의 PF 사업장을 정리해야 한다는 시그널을 시장에 보내고 있다. 특히 부동산 PF의 사업성 평가 기준을 강화하여 연체유예, 만기연장 반복 등 사업성이 부족한 사업장은 경·공매 등이 개시될 수 있도록 유도한다는 전략이다. 결국 금융기관에서도 기존에 대출한 부동산PF에 대해서 대출연장의 거절, 대출요건의 강화 등을 요구하고 있다. 이러한 정부와 금융기관의 대응은 바람직한 방향이라고 할 수 있다. 그런데 건설업계는 부동산 PF부실 등으로 올해 3·4분기에 대규모 부도 사태가 발생할 수 있다. 이에 건설업계에서도 재무건전성을 확보하기 위한 자구책으로 우량 자산의 매각 등을 추진하고 있지만 태영건설의 자구책처럼 시장의 미지근한 반응으로 녹녹지 않은 상황이다. 건설업계에서는 PF대출의 연장을 통하여 사업을 시행하게 되면 충분히 사업성이 있다는 주장이다. 부동산 PF대출을 원천적으로 봉쇄하게 되면 건설산업의 연쇄적인 도산이 현실화되고 국가경제의 침체로 이어질 수 있다. 국가와 국민의 경제활동

2024-03-13 서진형
[경제전망대] VUCA시대, 담대한 목표 지면기사

변동·불확실·복잡·모호성 글자 딴군사용어, 글로벌 정치·경영에 적용기득권 붕괴, 새로운 기회의 장으로늦은 100점보다 빠른 80점 전략 유리개념 뒤집는 돌파역량으로 재도약을경영환경이 점점 더 복잡해지고 어려워지고 있다. 'VUCA(volatility, uncertainty, complexity, ambiguity)'는 변동성, 불확실성, 복잡성, 모호성의 머리글자를 딴 군사용어이다. 2차 대전 후 소련의 붕괴로 '미소 냉전'의 위험요인이 사라지고 예측하기 힘든 새로운 위험과 도전의 환경을 설명하는 개념이었고 글로벌 정치 경영 환경에 적용되기 시작했다.소련의 붕괴와 유럽연합의 본격적 출범, 제3의 물결로 일컬어지던 정보혁명시대를 거쳐 4차 산업혁명과 중국의 부상으로 미중 갈등이 혼란의 새로운 경제환경을 만들었고, 이어 발생한 코로나19로 세계의 질서가 한 번 더 바뀐 격동의 시대에 기업들의 생존을 위한 몸부림이 치열하다. 러시아와 우크라이나 전쟁, 이스라엘과 팔레스타인의 중동전쟁은 끝을 예단하기 어려운 국면으로 치닫고, 한반도는 북한의 심상치 않은 태도 변화와 돌발적 군사행동의 위협에 불안하다. 미국은 11월 대선 경쟁을 앞두고 MAGA(Make America Great America)를 기치로 돌풍을 일으키고 있는 트럼프 전 대통령의 제2기 트럼프의 가능성에 대해 혼란스럽고, 세계 경제는 위협으로 인식하고 있다. 그야말로 VUCA의 진수를 보고 있는 듯하다. 더욱이 AI의 급속한 진화로 세계 사회는 더 빠르게 많이 변화하고 복잡하고 모호해지고 있다.이에 대비해야 할 기업의 경영전략은 무엇인가를 진지하게 생각해야 할 때이다. 과거의 평온하고 안정적 환경을 배경으로 한 낡은 지식과 경험에서 과감히 탈피하여 새로운 돌파구를 찾아야 한다. 스마트폰이 새로운 환경을 만들어 세상의 질서를 바꾸었듯이 VUCA는 오히려 부정적이기 보다 견고한 기득권을 붕괴시키고 새로운 기회의 장을 만드는 동인으로 작용하기도 한다. 불확실한 미래를 헤쳐나가기 위해서는 돌파역량과 차별화된 경영전략이 요구된다. 인간이 만물의 영장

2024-03-06 이세광
[경제전망대] 임차인 보호만큼 균형도 중요하다 지면기사

임대인 실거주 계약갱신요구 거절땐이유있고 제3자 보기에 타당해야 등사용권 극히 예외적 인정하는 반면임차인 계약내용 번복 가능 '불균형'재산권과 조화·권리 책임 전제돼야최근 임대인이 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하려면 이를 스스로 증명하여야 한다는 대법원판결이 선고되었다. 임대인의 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유의 존재를 임차인이 증명하여야 한다는 의견과 임대인이 장래에 실제 거주하려는 경우임을 증명하여야 한다는 의견으로 나뉜 하급심 판단을 정리한 것이다.소송에는 '증명책임'이라는 것이 있는데, 증명하지 못했을 때 패소할 위험이라고 보면 된다. 그래서 누가 증명책임을 부담하는지는 매우 중요한 문제다. 주택임대차보호법상 임차인에게는 계약갱신요구권이 인정되고, 예외적으로 임대인이 이를 거절할 수 있으므로 임대인이 예외에 해당함을 증명하여야 한다. 증명책임에 있어서 주장책임이 기본이기 때문이다.그러나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우는 아직 발생하지 않은 사실이어서 이를 어떻게 증명하여야 하는지 문제가 발생한다. 이번 대법원판결은 이에 대한 기준을 제시하였다. ①임대인의 주거 상황 ②임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경 ③임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위 ④임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정 ⑤임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무 ⑥이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부 ⑦임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등을 종합적으로 고려하여 판단한다는 것이다. 간단하게 정리하자면 목적 주택에 실거주하려는 이유가 있어야 한다는 것이다.주택임차인의 계약갱신요구권을 정한 주택임대차보호법은 2020년 7월31일 시행되었다. 법이 정하는 몇 가지 사유를 제외하고 임차인은 1회에 한하여 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다는 것을 내용으로 한다.법이 정하는 사유 중 '임대인(임대인의 직계존속·직

2024-02-28 정민경