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[생활법무카페]권리금 회수방해를 이유로 한 손배청구 지면기사

상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)에 의한 권리금 회수를 위해 유의할 점을 살펴보고자 합니다.첫째, 임차인은 기간 종료 6개월 전부터 임대인에게 계약갱신의사가 없음을 밝히고 새로운 임차인을 구하겠다는 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 통지방법은 내용 증명이 최선이고 임대인의 메일이나 문자메시지, 카톡도 가능하다고 봅니다. 주의할 것은 새로운 임대차계약에 대한 임대조건을 알려달라고 해야 나중에 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다. 임대인이 알려주지 않으면 새로운 임차인과 전과 같은 조건으로 임대할 수 있음을 고지하면 되고 무리한 조건이면 항의를 해 둬야 나중에 권리금 회수를 방해했다는 증거로 활용할 수 있습니다.둘째, 임대인이 스스로 사용하겠다고 하는 경우 새로운 임차인을 구할 필요는 없지만 미리 권리금 협상을 하는 것이 좋습니다. 대법원(2019년 7월4일 선고 2018다284226) 판결은 '임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해선 원칙적으로 임차인이 신규 임차인을 주선했어야 한다. 그러나 임대인이 직접 사용할 거라면서 신규 임차인이 생기더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이런 경우까지 임차인에게 신규 임차인을 주선토록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 돼 부당하다'고 판시, 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 봅니다.셋째, 권리금 방해로 인한 손해배상 청구는 시효가 3년이란 점을 감안, 부동산 인도 후 즉시 소송을 제기하지 않아도 돼 일단 협의 기간을 갖는 것도 좋습니다. 넷째, 다른 채권자가 경매신청을 한 경우 임대차 기간이 남아 있더라도 배당 요구를 하면 임대차 계약 종료로, 권리금 회수가 어려워질 수 있어 유의해야 합니다./서동선 법무사·경기중앙지방 법무사회 안양지부

2020-07-07 서동선
[생활법무카페]자녀의 성과 본의 변경 지면기사

재혼 후 전 남편과의 사이에서 낳은 아이의 성과 본을 현 남편의 성·본으로 바꿀 수 있다. 가정법원에서 성·본 변경허가 신청 허가를 얻어 행정관청에 성·본 변경신고를 하는 제도이다.성과 본의 변경허가신청서를 제출해 허가를 확정하고, 이후 1개월 내에 재판서의 등본과 확정증명서를 첨부, 사건본인의 등록기준지 또는 신고인의 주소지나 현재지(관할 시·구·읍·면사무소)에 성·본 변경신고를 하면 됩니다. 신청서 첨부서류는 신분관계증명서류와 사건본인의 진술서(가정법원은 사건본인이 초등학교 4학년 이상인 경우)와 친부의 동의서입니다.진술서의 경우 아직 어린나이의 사건본인이 성이 다름으로 인해 겪은 상황을 진술해야 하는 어려움이 있을 수 있습니다.친부의 동의서도 역시 연락두절이나 명시적인 거부 의사 등으로 인해 어려움이 따를 수 있습니다. 그러나 가정법원은 자의 복리를 최우선으로 고려하므로 친부의 동의서는 고려대상일 뿐 필수적인 요소는 아닙니다.특히 유의할 점은, 자의 성·본이 바뀐다 해도 친부와의 관계는 단절되지 않고 상속관계 등 법적인 권리의무는 친부와만 관련이 있게 됩니다. 즉, 가족관계등록상의 아버지는 여전히 친부이기에, 사건본인 아이의 가족관계등록부상에는 생부의 성과 자녀의 성이 다르게 기재돼 있게 되므로 오히려 더 혼란이 클 수도 있습니다.성과 본이 바뀌면 당장 눈에 보이는 주민등록등본에는 현재의 남편과 같은 성으로 기재할 수 있게 되지만, 나중에 아이가 성인이 돼 분가하거나 이사를 하면 주민등록이 따로 편성되기 때문에 주민등록등본상 문제가 되는 기간은 그렇게 길지 않는다고 볼 수 있습니다.물론 사건본인의 자의 복리를 최우선으로 고려하되, 주민등록등본상 계부와 함께 같은 성으로 기재되는 시간에 비해, 가족관계등록부상의 친부의 이름은 평생 유지되는 점을 고려해 자의 성과 본 변경신청은 신중해야 할 것입니다./박재승 법무사·경기중앙지방 법무사회 성남지부박재승 법무사·경기중앙지방 법무사회 성남지부

2020-06-23 박재승
[생활법무카페]부동산매매계약 후 매도인 사망 경우 지면기사

의뢰인은 작년 10월 초순경 '갑'과 '갑'소유 아파트에 대해 매매계약을 체결하고, 당일 계약금 3천만원을 지급했고 정한 날짜에 중도금을 지급하려 했으나 '갑'이 계약체결 직후 심장마비로 갑자기 사망했음을 알게 됐다고 합니다. 이럴 경우, 미처 지급하지 못한 중도금과 잔금을 어떻게 지급하고 위 아파트에 대한 소유권이전등기를 넘겨받을 수 있을지 문의했습니다.원칙적으로 사망한 사람을 상대로는 어떠한 행위를 할 수 없고 따라서 이는 당연무효입니다. 그러나 이와 같은 경우에는 사망한 자와 체결한 매매계약에 따라 중도금 및 잔금을 지급함에 있어, 그 사망한 사람의 상속인이 누구인지를 구체적으로 알 수 없는 경우 또는 그 공동상속인들의 상속지분을 모르는 경우에는 사망한 사람을 피공탁자로 해 변제공탁을 해도 무방합니다.판례도 매매계약의 중도금 지급기일을 앞두고 사망한 매도인에게 상속인들이 여러명이 있고 그중에는 출가했다가 자식만 남기고 사망한 딸도 있는 등 매수인으로서는 매도인의 공동상속인들이나 그 상속인들의 상속지분을 구체적으로 알기 어렵다면 중도금 지급기일에 사망한 매도인을 피공탁자로 해 중도금의 변제공탁을 한 것은 민법 제487조 후단에 해당해 유효하다고 보고 있습니다. 다만 공탁을 함에 있어 공탁서의 피공탁자란에는 "망 ○○○(상속인)"이라고 표시하고 망인의 주민등록번호, 주소지를 기재해야 합니다.한편 소유권이전등기를 함에 있어서도 판례는 '피상속인(사망한 사람)소유의 부동산에 관해 피상속인과의 사이에 매매 등의 원인행위를 한 경우에는 상속인은 신분을 증명하는 서류를 첨부해 피상속인으로부터 바로 원인행위자인 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있고, 그런 경우에는 상속등기를 거칠 필요가 없이 바로 매수인 앞으로 등기명의를 이전할 수 있다'라고 판시하고 있어, 의뢰인의 경우 사망한 사람의 상속인들 명의로 상속등기를 경료하지 않고 곧바로 매수인인 귀하명의로 이전등기를 할 수 있습니다. 다만, 사망개시일에 법률의 규정에 의해 발생하는 상속인들에게 대한 '상속취득세' 및 국세인 '상속세

2020-06-09 김종철
[생활법무카페]자동차와 건물 지면기사

백수인 동생이 돈 한푼없이 중고차를 구입하는 사고를 친 일이 있다. 캐피탈에서 450만원을 대출받아 250만원짜리 중고승용차를 구입하고 200만원은 다른 백수 친구들과 놀고 다니며 탕진하고 차를 집에 가져왔다.250만원짜리 차량에 450만원을 근저당 설정하고 돈을 빌린 것이 의아했다.건물은 건물가치를 초과해 설정하고 돈을 빌리는 경우는 보기 어렵다. 건물은 압류나 근저당 설정이 있다 하더라도 멸실시키고(부수고) 건축물대장 및 건물등기를 말소시킬 수 있기 때문에, 설정이나 압류가 자연히 없어져 버린다. 그래서 금융권에서는 토지와 건물을 합해 근저당 설정하는 경우가 대부분이고 오래된 건물만 설정하고 돈을 빌려 주지 않는다.그런데 자동차와 선박은 동산이기는 하나 그 권리 변동에 있어서는 부동산(건물)과 유사하게 등록이 효력 발행요건으로 돼 있고 강제집행도 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따른다. (이륜자동차나 기관을 설치하지 아니한 5t 이하의 선박은 유체동산으로 취급)그런데 소유권 이전등록이나 말소등록에서 자동차와 건물은 전혀 다르다. 자동차는 압류, 저당이 있으면 이전이나 말소 등록이 안된다.(실물이 존재하고 차령이 초과된 자동차만 가능)건물은 위에서 언급한 바와 같이 압류, 설정이 있어도 얼마든지 소유권 이전(매수자가 제한등기를 부담)과 말소 등기를 할 수 있다.자동차는 대출받아 사놓고 할부금을 갚지 못하면 자동차세, 주정차위반, 속도위반 등의 과태료가 점점 쌓여 차량값보다 빚이 많아져도 폐차시키지 못해 애물단지가 된다. 그래서 가족들이 해결해 주는 것을 노리고 자동차시세보다 많은 금액을 대출해 주는 것 같다. 필자도 동생이 사온 중고차를 230만원에 팔고 나머지220만원을 마련해 대출금액을 갚았다./이상후 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부이상후 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부

2020-05-26 이상후
[생활법무카페]유언대용신탁 지면기사

개정 '신탁법'이 발효되면서 민법에서 허용하는 다섯 가지 유언방식(자필증서, 녹음, 공정증서, 비밀증서, 구수증서) 외에 유언대용신탁도 유언의 효력을 발휘할 수 있게 되었습니다.유언대용신탁의 장점은 일반적인 유언에 비해 다양한 설계가 가능하여 사후에도 계약자의 희망사항을 최대한 실현가능하다는 점입니다. 예를 들어, 아들에 이어 손주까지도 상속 설정을 할 수 있고 상속비율과 지급시기 설정도 자유롭게 할 수 있습니다.미성년자인 아들을 위해, 만 30세가 될 때까지는 임대수익만 지급받도록 하고 만 30세 이후가 되어서야 부동산처분권을 부여하도록 할 수 있도록 하는 설계도 가능할 것입니다. 이처럼 개인적인 요구사항을 유언대용신탁으로 충족시킬 수가 있는데 자식이 장애인인 경우에는 더욱더 안정적이고 효과적인 수단이 될 수가 있습니다.다만 제한사항으로는 수탁자의 신탁말소 및 처분행위는 위탁자의 사후에 가능하며 다른 상속인들 유류분반환청구권에는 어떠한 영향을 미치지 않습니다.그 중 유언대용신탁등기는 등기업무가 수반되는 것으로, 위탁자의 살아 생전 의사로 유언을 대신하여 유언 취지의 내용으로 재산을 관리 및 유산상속승계사무를 처리할 것을 수탁자에게 맡기는 것이며, 그 취지에 따른 부동산소유권을 생전에 특정인(수탁자)에게 이전하는 신탁등기를 하게 됩니다. 유언의사가 미리 표시되므로 상속인들 사이의 분쟁이 줄어들고 증여세 대신 상속세 과세대상이 되므로 위탁자 사망시에 상속세로 신고하여 취득세 세율이 낮아질 수 있다는 장점이 있습니다.앞으로는 선진국처럼 우리나라에서도 은행, 증권사를 중심으로 유언대용신탁이 점차 활성화될 것입니다. 이와 더불어 노후 생활을 안전하게 보장받을 수가 있는 좋은 제도인 유언대용신탁등기도 널리 활성화 되었으면 합니다./주영민 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부주영민 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부

2020-05-12 주영민
[생활법무카페]친생자관계존부확인 지면기사

최근 남편과 별거만 하다가 가족관계등부상 배우자가 아닌 다른 남자의 아이를 출생한 여자가 상담하러 왔다.민법제844조2항은 '혼인성립의 날로부터 200일 후 또는 혼인관계종료일로부터 300일 내에 출생한 자는 혼인 중에 포태한 것으로 추정한다'로 규정돼 있다. 따라서 법률상 이혼하지 않은 상태에서 혼외자를 낳을 경우 친아버지의 자녀로 출생신고할 수 없다. 그러다 보니 신생아 아버지와 계속 같이 살면서도 남편과 이혼하지 못해 혼인신고도 못하고 아이의 출생신고도 못하다가 아이가 초등학교 입학을 앞두고 가족관계등록을 서두른 경우다.이때 생모는 가족관계등록상 남편 앞으로 신생아를 출생 신고하고 남편을 상대로 친생자부존재확인 판결을 받고 나서 친아버지 가족관계등록부에 출생신고를 해야 하는 번거로운 절차를 거쳐야 한다.그런데 남편 앞으로 출생신고를 하지 않고 먼저 판결을 받은 다음 친아버지 앞으로 바로 출생신고하는 방법이 있다. 친아버지가 원고가 되고 신생아와 생모의 법률상 남편을 공동피고로 하여 소송을 제기하면 된다. 친생자관계존부확인 소장 접수 시 생모를 신생아의 특별대리인으로 선임하는 신청을 동시에 해야 한다. 재판을 빨리 진행하려면 생부와 신생아의 유전자 감식을 먼저 받아서 법원에 제출하는 것이 좋다.위와 같이 법률 상으로 이혼하고 300일이 경과한 후 아이를 출생해야 신생아를 출생 신고할 수 있다. 남편과 이혼 전 또는 이혼 후 300일 전에 새남자의 아이를 출생하면 친생자관계존부판결을 거쳐야 한다.가족관계등록상 남편과 이혼을 하기 전 또는 이혼을 한 후 300일이 지나기 전에 새남자의 아이를 출산한 경우 신생아의 의료보험자격취득 등이 급하여 생부 앞으로 출생신고를 먼저 하려고 하는 경우의 사례인데 출생 신고 후 이혼(협의이혼 또는 재판이혼)과 혼인신고를 해도 된다. 신생아를 혼인 중 출생자로 보기 때문이다. (민법제855조 2항) 이를 '준정'이라고 한다./이상후 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부이상후 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부

2020-04-28 이상후
[생활법무카페]코로나19와 개인회생·파산 지면기사

코로나19 여파로 경제가 침제된 가운데 개인회생, 파산에 대한 문의가 늘고 있습니다. 자영업자들의 폐업 및 극심한 매출감소 타격뿐만 아니라, 급여소득자도 무기한 무급휴직 당하거나 직장 사정으로 아예 회사를 사직하게 되는 현실이 앞으로 수면 위로 더욱 드러날 것으로 예상됩니다.개인 파산은 영업자·비영업자 등 채무자의 신분에 관계없이 '개인'이 소비활동의 일환으로 자신의 변제능력을 초과해 과도하게 금전을 차용한 결과, 자신의 모든 재산으로도 채무를 변제할 수 없는 지급불능의 상태에 빠져 그 정리를 위해 파산신청 후 종국적으로 면책신청까지 하는 경우로서 총채무액 제한은 없습니다.개인회생의 경우에는 채무자 '개인'이 파산의 원인인 사실이 있거나 그러한 사실이 생길 염려가 있는 자로서 총채무액이 5억원 이하(담보부채무의 경우에는 10억원)의 '정기적이고 확실하고 계속적, 반복적으로' 수입을 얻을 가능성이 있는 급여소득자 또는 영업소득자가 원칙적으로 3년간 일정한 금액을 변제하고 나머지 잔액의 면제를 받을 수 있는 절차입니다.이번 코로나19 사태로 자영업자들이 폐업하거나 급여소득자가 실직한 경우에는 계속적, 반복적으로 정기적이고 확실한 수입이 불가능하므로 개인회생보다는 개인파산면책이 요건에 맞을 것입니다. 다만 새로운 직장을 바로 구하거나 폐업을 하지 않고 수입을 유지하는 경우에는 개인회생이 가능할 수 있으나 경기침체로 인해 구직활동이나 영업유지가 쉬운 일은 아닐 것입니다.이런 경기침체가 언제까지 갈지 지금으로서는 예상할 수 없습니다.정부가 코로나19 위기극복을 위해 내놓은 긴급재난지원금 정책과, 각 지자체마다 지역화폐 발행을 통해 지급하는 재난기본소득이 지역경제를 활성화 시키는 경기부양정책으로서 그 효과가 '언 발에 오줌 누기'가 아닌 현실적이고 직접적인 구제방안이 되기를 소망합니다. 이에 자영업자 및 급여소득자들이 오롯이 코로나19 여파 때문에 개인회생 파산 상담을 한다는 문의 전화가 줄어들기를 기대합니다./주영민 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부주영민 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부

2020-04-14 주영민
[생활법무카페]계속적 거래관계에서 소멸시효 기산점 지면기사

의뢰인은 'A'라는 사람에게 몇년 전부터 물품을 납품하면서 물품대금은 수시로 결제받는 형태로 거래를 해 왔다.작년부터 'A'는 자금악화를 이유로 차일피일 대금결제를 지연하여 부득이 더 이상의 납품을 중단하고 'A'에게 대금지급을 요구하였더니 느닷없이 'A'는 납품한 물품대금의 소멸시효가 완성되었다고 주장하면서 남은 물품대금의 변제를 거부하였다고 상담을 요청받은 적이 있었습니다. 이러한 경우 'A'에게 물품을 납품한 것은 1회성 납품이 아니라 계속적인 납품이었는데도 'A'의 주장처럼 소멸시효에 걸리게 되는지, 'A'에 대한 물품대금의 소멸시효기간의 기산점은 어느 시점으로 보아야 하는지가 관건입니다.소멸시효와 관련하여 상법 제64조에 의하면 '상행위로 인한 채권은 상법에 다른 규정이 없는 때에는 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 그러나 다른 법령에 이보다 단기의 시효의 규정이 있는 때에는 그 규정에 의한다'라고 규정하고 있으며, 민법 제163조에서는 생산자 및 상인이 판매한 생산물 및 상품의 대가에 대한 채권은 3년의 소멸시효에 해당되도록 규정하고 있습니다.이에 상품판매 채권은 그 권리를 행사할 수 있는 때인 채권발생일로부터 3년의 소멸시효가 경과되면 채권이 소멸되어 물품대금청구를 할 수 없게 됩니다.다만 위 예와 같이 동일거래처에 대한 계속적 반복적 거래와 관련하여 대법원은 거래종료일로부터 소멸시효가 진행하는 것이 아니라, 특별한 사정이 없는 한 해당 물품을 납품한 날로부터 소멸시효가 진행한다고 판시하고 있습니다.따라서 이러한 경우에는 실제 납품한 날짜를 기준으로 이미 3년이 경과한 물품대금은 소멸시효가 완성되었다고 보아야 할 것입니다./김종철 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부김종철 법무사·경기중앙지방법무사회 수원지부

2020-03-24 김종철
[생활법무카페]계약금 지급후 '시세상승' 매도인 해약 원해 지면기사

수원의 A아파트를 갑과 을이 2020년 1월15일 5억원에 매매계약을 체결하고, 즉시 계약금 7천만원을 을이 갑에게 지급하고 중도금은 2월15일 지급하기로 약정했다. 그런데 수원 아파트 시세가 급상승하면서 5억이었던 것이 8억이 되자 갑은 매매계약을 해제하고 계약금의 배액인 1억4천만원을 을에게 지급하겠다며 받지 않을 시 공탁하겠다는 내용증명서를 2월10일 을에게 보냈고, 을이 계좌번호를 알려주지 않자 2월14일 1억4천만원을 공탁했다. 그러나 을은 2월13일 갑의 계좌로 중도금을 이미 이체했다. 민법 565조 1항은 매매계약당시에 일방이 금전을 계약금 등 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 해약금으로 추정하고 있다. 그렇다면 갑이 해약금(계약금의 배액)을 공탁하기 전에 을이 갑에게 중도금을 지급하여 이행에 착수한 이상 갑의 약정해제권행사로 매매계약이 해제되었다고 볼 수 있는지가 문제다.대법원은 이행기(중도금지급기일)약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 한다. 그러나 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약해제의 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행에 착수할 수 없다는 입장이다. 왜냐하면 위와 같은 경우는 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 그 기한의 이익이 있다고 보는 것이 타당하기 때문이다. 다시 사안으로 돌아와, 갑이 을에게 1억4천만원을 공탁하고 매매계약을 해제한 이상 을은 자신의 중도금지급을 이유로 매매계약의 유효를 주장할 수 없다. 요즘 부동산시세가 하늘 높은 줄 모른다. 과거에는 흔하지 않은 약정해제권 행사가 심심찮게 자주 발생하는 이유다./김정준 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부김정준 법무사·경기중앙지방 법무사회 수원지부

2020-03-10 김정준
[생활법무카페]부동산경매에서 가장 위험한 요소는 지면기사

부동산 경매는 일반 매매와 달리 매도인과 중개업자가 없어서 매수에 하자가 발생해도 대부분 본인이 그 위험을 부담해야 한다. 전문가를 자처하는 컨설팅 업체에 미혹돼 고액의 보수를 주고 사건을 의뢰했다가 사고를 당해 큰 손해를 보기도 한다. 부동산 경매에서 위험요소로는 소유권 상실의 위험과 추가 부담의 위험, 사용제한 등의 위험이 있는데 가장 중요한 소유권 상실의 위험과 추가부담의 위험에 대해 살펴보겠다. 소유권 상실의 위험은 두 가지 경우에 대한 대처방안만 알고 있으면 된다. 최선순위 소유권이전금지 가처분과 최선순위 소유권이전청구권 가등기는 최근의 실무상 위 문제가 해결될 때까지 경매절차를 정지하고 있고 최선순위 환매권도 환매금액을 지불해야 하므로 매수인에게 손해를 끼치지는 않는다. 인수 조건부 전 소유자에 대한 가압류는 인수하는 금액만큼 입찰가를 낮추어 대위 변제하고 말소하면 된다. 주의해야 하는 경우는 독립성이 상실된 구분건물의 취득이다. 독립성이 상실된 구분건물은 매각대금을 납부하더라도 매수인은 소유권을 취득하지 못한다(2009마1449결정). 따라서 매각공고나 감정서에 이와 같은 내용이 있으면 층 전체의 일괄매각이 아닌 한 일단 입찰을 보류하는 것이 맞다. 법원의 업무 관행도 통일적이지 못하고 언제 문제가 불거질지 법원도 모르고 이해관계인들도 모르기 때문이다. 추가 부담의 위험을 없애려면 최선순위 임차인들이나 전세권자들의 선순위 보증금을 차감하고 입찰가를 정하면 된다. 단 유치권의 성립 여부와 부담에 관한 판단은 완전한 분석이 어렵다. 점유의 적법성과 점유자와 점유시기, 공사비 잔액과 변제기 등을 파악해야 하지만 쉽지 않다. 유치권 신고가 있거나 유치권 성립 가능성이 있을 때는 입찰 전에 소유자 등과 협의가 안 되면 유치권 성립 가능성이 없거나 성립 가능성이 있어도 부담금액이 적을 것으로 예상되는 경우에만 입찰가에서 위험부담 액수를 차감하고 입찰에 참가된다./박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부박재승 법무사·경기중앙지방법무사회 성남지부

2020-02-25 박재승